大会全景图

       时间：2014年3月31日 下午

  地点：国贸三期中国宴会厅

  主持人：

  尊敬的各位领导、各位来宾，下午好！

  首先欢迎大家来参加这次由中房协金融专业委员会和全国房地产投资基金联盟联合主办的2014房地产金融研讨会，暨《中国房地产金融2013年度报告发布会》。我们从2012年开始每年发布房地产金融报告，并同期举办房地产金融研讨会，这个活动得到了我们广大的委员单位以及业内的各家企业以及广大朋友的支持，在这里我对大家表示感谢！

  这次会议同时感谢高通智库和盛世神州基金对今天活动给予的支持。

  我首先介绍一下出席会议的主要领导和嘉宾：

  中国房地产研究会、中国房地产业协会会长刘志峰先生；

  盛世神州基金董事长张民耕先生；

  中国房地产研究会副会长胡志刚先生；

  新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒先生；

  出席会议的其他领导和嘉宾，因时间原因，就不作一一介绍了。

  首先邀请盛世神州张民耕董事长致词！

张民耕

  张民耕：

  尊敬的刘志峰会长、尊敬的苗乐如会长、尊敬的胡志刚副会长，尊敬的各位来宾、各位领导、各位同行，下午好！

  我代表会议的主办方，对于这次会议的召开做一个祝贺，确实在中房协的领导下的金融工作委员会每年都要发布中国房地产金融报告，这个报告的发布对于我们房地产行业的人特别是房地产金融行业的人具有非常大的意义，是我们学习和深入研究的基础资料。这个会议在这召开，我们表示非常热烈的祝贺。

  我利用一点时间，因为中国房地产金融报告其实是一个非常大的概念，我对于其中的一小部分特别是房地产基金行业情况向大家做一个汇报。也算不浪费我这20分钟的讲话时间。

  这是我的一个祝贺，我的报告是中国房地产基金2013年回顾和2014年的展望。

  第一讲一讲2013年中国房地产投资基金行业经历了“大跃进”，这个大跃进给我们带来了很多丰硕的成果和  机会，当然也带来了挑战。第二讲一讲2014年的发展与分化，中国房地产行业展望；第三是策略与创新，中国房地产投资基金行业的展望。

  一、2013年中国房地产投资基金行业经历了“大跃进”

  1、私募房地产投资基金成功新募、退出数量均创历史新高。

  数量达到132支，总金额是106.67亿美元，我和我们联盟会员交流的时候，大家都觉得远远不止，因为我们联盟大多数成员做的项目和数量都没在这里面，所以我有一个粗略的统计，一会儿由2013年年度报告来作证，如果加上未统计的基金，数量至少增加一倍，大概是1200—1500亿人民币。

  2013年私募房地产基金推出64笔，超过2012年的12笔，原因就是2011、2012年的投资到了退出的时机，这说明中国的房地产基金存续时间都很短。退出方式是股权回购、股权转让、清算、IPO等等，方式也比以前多，由三种方式增加到六种方式。这个数字如果加上一些更加草根的基金，未计入统计的，可能这个数字也要翻番，因为现在企业都在做基金，而且这些数没有进统计数字。

  2、“大资管时代”带来“房地产基金年”。

  房地产基金的“大跃进”还体现为大资本时代，带来了“房地产基金年”。2012年末，证监会、保监会、银监会发布了很多文件，对于各种金融机构松绑，使得他们也能够像信托机构一样做资产管理计划，通过资产管理计划进行融资。

  那么，由于房地产还是一个相对有稳定收益、安全性比较高、收益性比较好的行业，所以各个金融机构通过资产管理计划纷纷杀向房地产基金。我说这个提法叫“分食了房地产基金的蛋糕”，这不太准确，信托公司说你们分了我们的蛋糕，现在大家都来分我们的蛋糕，实际上是这样一种形势。可以形象地说，前几年是PE年，北大的PE班现在都办到80几班、90几班，据说学生有五、六千人。如果说前几年是PE年，那么2013年是“房地产基金年”。我曾经听到一位人民银行的领导同志说，2013年各种金融机构发起的理财产品有4.1万个，其中很大一部分都是房地产基金。

  3、房地产企业自觉的金融化、基金化。

  房地产基金“大跃进”另外一个表现就是房企自觉地基金化、金融化，房地产行业的基本属性是金融，对于金融资源掌握得多少决定了它的市场份额和市场地位。一方面房地产企业普遍地将资产资本化，资本金融化，开展多元化融资。同时，他们发起大型的房地产资金，中国前十位的房地产企业都有自己的基金，而且规模呈现出大型化、高端化、民企合作化，规模动辄百亿。另一方面，大型房企普遍“涉银”，目前投资银行的房地产上市企业已有30家。

  二、2014年：发展与分化—中国房地产行业展望

  1、2014年中国房地产市场发展的大趋势

  为什么说2014年中国房地产发展的大趋势还是平稳、健康的趋势呢？有这么几个观点：

  (1)中国房地产产业在国民经济中支柱地位是不会动摇的，我们可以看2013年的GDP56.88万亿，房地产业的投资11.14万亿，占到GDP的19.58%，房地产开发投资8.6万亿元，占GDP的15.17%，商品房销售8.14万亿，占GDP的14.3%。在中国经济面临下行的压力中，调整结构、培育新的经济增长点为主攻方向，引导房地产健康平稳发展的措施是中国经济可以选择的方式，在现在的形势下，人为地打压房地产经济，会使得经济丧失成长的动力，所以从这个角度来看，支柱地位不会变。

  (2)在新兴城镇化和经济持续发展下，中国的房地产市场具有真实的需求作为动力。一个是城市化了，二是城市改善性住房需求，有统计从2008年—2012年各年的需求量分别是8.3亿平米、11亿平米、11.3亿平米、11.6亿平米、11.8亿平米，其中的80%可以转化为需求，就与住宅的销售量接近。有人统计未来10年当中，还有200亿平米的需求，这很可能就是我们房地产业持续发展的一个坚强的、现实的需求基础。

  中国经济发展和实现城镇化率中等水平以前，中国房地产的强劲需求不会变，房地产的支柱产业地位不会变，房地产作为国民经济的重要抓手也不会变。

  (3)三中全会以来，中国房地产业发展的宏观经济环境、宏观政策环境有了空前的改善，房地产平稳健康发展的前景是可以预期的。三中全会以来，中央确定了房地产和住宅建设的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需要的体系，主要是市场配置资源的原则，在这样的原则指导下，以限购、限价、现贷为特征的行政调控会逐步退出舞台。我感觉到现在温州已经要上报这样的方案，以政府保障和市场主导相结合的房地产发展长效机制会逐步形成。

  我感觉到作为我们从业人员必须看到市场趋势，市场供应决定价格，在长效机制的作用下，供应增加，价格趋稳，甚至稳中有降，是市场机制下，房地产平稳健康发展的题中应有之义。我们通过很多同业人士的交流，认为只要持续地实行以市场为指导的房地产政策，房价增长的迅猛趋势会得到缓和，从比较长的一段时间看，房价稳中有降，是一个必然趋势。

  2、房地产行业的转型与房地产市场的分化

  (1)房地产企业的转型

  房地产企业能不能顺应大势顺利转型呢？决定了房地产企业的生死存亡，房地产企业最根本的转型就是普遍的金融化，发展大型、高端、民企合作化的房地产基金，银行、信托、保险、证券体系也纷纷向房地产基金渗透，这是我们面临的一个大的趋势。

  (2)房地产企业和房地产市场的分化

  房地产企业的分化现在已经十分明显，2013年千亿房企达到7家，百亿的有70家，我们估计未来三年当中前100强房企将占用50%的市场份额，全国统计还有8万多家房企将在剩余的一半份额的红海中拼搏，十分艰难。对房地产基金而言，与谁合作，如何选择合作伙伴，如何被合作伙伴选择，将决定房地产基金的市场份额。

  (3)城市的分化也初见端倪

  全国城市中既也房价增长20%的一二线城市，也有被称为“鬼城”的个别三四线城市，市场分化的复杂性还在于每个城市的内部区域市场的分化。因此，对于投资城市合区域的选择，对于房地产基金至关重要，特点要防止“城市化的陷阱”。

  (4)金融机构和资金渠道也在分化

  金融机构和资金渠道是房地产基金依托的重要对象，近期，个别金融机构出现兑付危机为标志，伴随着去年“大资管”时代的浪潮，是某些金融机构和资金来源的资管计划，也会出现兑付或退出的困难，与谁合作，对于我们房地产企业来说，也是至关重要的。

  3、房地产市场的发展分化以及“大资管时代”，给私募房地产带来的机遇与挑战

  (1)安全性和收益性不匹配的调整

  在房地产企业普遍金融化的环境下，房地产的企业融资标准提高，房地产基金面临着与大中企业合作有安全性无利润，与小企业合作有利润无安全性的两难局面。

  (2)债权融资还是股权融资的挑战，在房地产企业普遍提高风险意识的条件下，对于风险公担、利润分享的股权融资有所倾向，而房地产基金和基金投资人可能还没有充分的准备。

  (3)开发性投资还是经营性投资的挑战。

  (4)投资风险和累积的挑战，有一些二线城市销售不畅，三线城市也明显出现了过剩，投资风险在逐步积累。

  (5)金融机构房地产化的挑战。房地产的金融化和金融的房地产化，这也是一种挑战，大资管条件下，金融机构对私募房地产基金最大的挑战，是挤占房地产基金的市场份额。在项目选择、资金募集、人才聘用、管理技术等等方面都会展开全面的竞争。

  三、2014年：策略与创新——中国房地产投资基金行业展望

  1、应对分化中的房地产企业和房地产市场，应对积累中的投资风险的策略

  要注重形势和地域、企业和项目的风险分析；注重对于不同区域、不同企业、不同项目的选择；要注重控制风险、解决风险提供解决方案，房地产基金前些年的工作重点往往在于找项目、找资金，对于可能出现的风险以及风险出现以后怎么防控、怎么化解考虑得不多，这是我们要考虑的。

  另外，注重行业企业合作，分散和化解投资风险。要通过各种合作平台，实现产研结合，实现房地产和金融机构、研究机构行业的结合，实现房地产企业和金融企业的抱团取暖、合作共赢，达到投资风险的控制，减少我们自身面临的风险。其中非常典型的就是我们和高通智库的合作，我们认为高通智库在提供房地产方面的信息和对于市场的分析是有独到之处的，所以我们联盟和高通智库结成了非常紧密的合作。

  2、应对金融机构房地产化的竞争，最好的策略是有合作有竞争双赢策略。

  我们要充分利用银企合作、借船出海的可能性，借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势，有竞争有合作创造双赢的局面。其次，房地产基金应该发扬产业基金的核心竞争力，以房地产专业投资管理技术技巧扬长避短。对于投资项目的选择，投资过程的监管以及退出的一些技术技巧方面的专业知识。

  私募房地产基金因为受到的规范制约比较少，可以发挥制度创新的优势，比如像股权资金、持有性资金、REITs等等。房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势，转化为品牌优势。私募房地产基金还应该借助海内外资金渠道，借助借鉴海外资金和经验，在日益国际化的国际国内市场上占据应有的优势。

  借这个会议，我想发表一个房地产基金联盟的呼吁：我们要加强行业企业的合作，促进房地产平稳健康发展，预防和化解房地产金融投资的风险，做大做强房地产基金。特别是强调加强行业和企业的合作。通过加强各种平台的合作，实行产业结合，抱团取暖，合作共赢，迎接新一轮房地产发展的机会。

  我在这里预祝整个大会取得圆满成功，谢谢大家！