“房产教父”孟晓苏

  1998年房改课题组组长，保障房最早提议人之一，住房抵押贷款和抵押贷款保险最早提出人之一，“反向抵押贷款”保险产品首倡者，孟晓苏堪称“房地产教父”。在他看来，十年楼市调控都是反的，本应增加供应量，实际却减少了供应量。

  文 | 本刊特约记者

  马豪

  在许多场合下，孟晓苏[微博]乐于谈起他的两个著名同学：李克强和李源潮，以及他们在著名经济学家厉以宁指导下完成的合著：《走向繁荣的战略选择》。他同样受一位老领导——第七届全国人大常委会委员长万里影响至深，7年半的秘书工作几乎塑造了他的许多习惯，在一次活动中，他对主持人说：“你们看我嗓门大吧？都是当秘书那会经常喊话喊的”。

  然而，对熟悉孟晓苏以及房地产行业的人来说，他的影响与底气并非通过别人来传递，而来自于对这一行业近三十年的研究、实践与呼吁。

  1992年，离开中南海后，在短暂担任国家进出口商品检验局副局长后，孟晓苏很快被任命为中国房地产开发总公司总经理。1998年，担任房改课题组组长，中国首次房改的主要政策源于他的博士论文《中国房地产业发展的理论与政策研究》。一边搞企业，一边搞研究，国内房地产业界的许多理论与概念都来自他的创新与引介。“房地产周期性发展理论”、“中房指数”的研究，保障房建设最早提议人之一，最早提出发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一，最早提出引进“反向抵押贷款”保险产品的建议，孟晓苏堪称中国房地产业教父级的人物。

  逢人就说，逢会便讲，更为难得的是，孟晓苏对许多房地产新政不断奔走呼请。“反向抵押贷款”的“以房养老”模式，在他十年来不断的呼吁声中终见曙光，去年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布，这一方案的出台时间点将在今年上半年。另一方面，孟晓苏对错误的房产调控政策批评不断，去年他发布的两条长微博《盘点十年房价》《调控十年祭》，引爆网络热议。

  在2007年卸任中房集团董事长职务后，不论是创办幸福人寿保险公司，还是成立汇力基金，“教父”的目光从来没有离开房地产业。“革命尚未成功，老孟仍需努力”，一次活动上，一位嘉宾对他这样说，除了期许，不乏敬佩。

  从北大到中南海

  孟晓苏可能不会想到自己后来会成为中国房地产业教父级的人物，并始终与房子纠缠不休。

  与共和国同龄，“文化大革命”爆发时，孟晓苏还是那所著名中学——北京八中的一名初三学生，陈小鲁和周小川都是他的学长。

  彼时，他的梦想是当一名电影导演或者外科医生，选择前者是受父亲影响，父亲是著名舞台美术家，担任总政文工团的总设计师，选择后者，是因为孟晓苏发现自己手很巧。

  文革爆发，梦想破碎。

  在许多同学“上山下乡”之际，孟晓苏选择了那个年代最光荣的职业，成为北京汽车制造厂的一名工人。进了工厂，孟晓苏就想做最好的工人。由于技术出色，他得了一个“小八级”的称号，而“八级”是工人的最高级别。

  在十年零十天的工人生涯里，由于长期抡一个18磅重的大锤，右手比左手长了1.5厘米，“打高尔夫球有先天优势”，他经常带点炫耀地调侃自己。

  1977年高考恢复，害怕考不上，孟晓苏偷偷复习，谁知一不留神考上了北大中文系新闻专业。在同学中间，28岁的孟晓苏身上有很浓厚的工人气息。刻苦攻读之外，他加入校学生会，担任文化部部长，当时的学生会主席正是就读法律系的李克强。更巧的是，两人后来都读了经济学的硕士与博士，受教于厉以宁、萧灼基、刘方域等经济学大师。

  1982年，在北大毕业后，孟晓苏进入中宣部新闻局，一年多后，被选中担任国务院副总理万里的秘书。在中南海将近8年的时间里，根据领导的工作习惯，孟晓苏异常忙碌，每48个小时里只能休息12小时。但与此同时，他也在各方面得到前所未有的锻炼与提高，经历了许多国家重大政策的制定与出台。

  把脉房地产

  读博期间，孟晓苏已是中房集团的总经理。为了更好地完成论文，他还于1995年10月至次年3月，在美国麻省理工学院和印地安纳大学当了一段时间访问学者。

  在博士论文中，孟晓苏以地租理论、地价理论、区位理论、城市化理论分析了中国房地产业面临的诸多领域，这些思考很快成为他即将担纲的房改课题组的理论资源。

  经过长期思考，孟晓苏提出后来被广泛认同的“中国房地产周期论”。孟晓苏认为，中国房地产发展以七年为发展周期，每次都是五年增长两年回落。自有房地产统计以来，中国已经历四次完整的房地产周期。在经历过两年低落期后，从2013年起已进入第五个发展期，并将持续兴旺五年。主观调控可以加大或减小周期性波动，但不可能改变周期性发展规律。

  1996年，孟晓苏和宋春华等人一起提出抵押贷款的概念。当时国内银行担心出现不还贷的风险，时任建设部部长俞正声带着孟晓苏亲自去银行论证抵押贷款的可行性。孟晓苏举了他在美国当访问学者期间时的事例，他发现在美国，华人的还款记录最好，因为作为一个定居民族，华人有着恋家的传统文化。最终这一举措得以顺利实施，果然像在美国一样，坏账率不到1%，也正是抵押贷款的实施，才真正撬动了中国商品房的庞大市场。

  对近年来疯狂上涨的房价，孟晓苏认为罪魁祸首恰恰是十二年忽视保障房建设、随后又用抑供与限购手段推升房价的相关主管部门。在他看来，“群众是真正的英雄，而我们自己往往是幼稚可笑的；卑贱者最聪明，高贵者最愚蠢”，在保障房严重不足的情况下，农民在村庄土地建设的小产权房，恰恰弥补了政府行为的不足。

  据住建部信息，2011年至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，完成“十二五”期间3600万套目标任务的近7成。在孟晓苏看来，保障房建设是房地产调控中的唯一亮点，三年恶补旷课，缓解了十二年的疏漏。只是，保障房建设是一项长期工程，“新加坡和中国香港都用了五十年时间，我们至少要五十年”。

  建设保障房的钱从哪来？孟晓苏在多年前便建议用房地产信托投资基金(REITs)把地方政府资产证券化，“与其空谈巨额地方债风险，不如实干将凝固资产通过REITs变现。仅用政府租赁房发REITs就可将几万亿元转入资本市场，不仅化解政府债，还能拉动股市上扬。”2008年，国务院将这一意见发文试点，只是至今却没有结果。

  讲笑话源于闹笑话

  从2009年开始，孟晓苏每年春节都要讲几个笑话，所以将笑话，“首先是因为年年调控闹笑话，题材太多讲不完；其次是因为讲理论讲实际他们听不懂。”

  在蓝筹地产2013年年会上，孟晓苏讲了侯宝林的几段相声：“拔牙、开刀、夜行记”，来说明近两年的房地产调控。“拔牙”的段子本来是讲糊涂医生把病人的好牙给拔了，然而和楼市调控的情形却很契合，本来病在坏牙——十二年没建保障房，但医生总看着好牙——商品房不顺眼，调控的结果是，本应增加供应量，实际却减少了供应量。“开刀”的段子说的是糊涂医生开刀总给病人肚子里落东西，先是棉球，再开刀又把剪刀落里了。在孟晓苏看来，楼市调控也是如此，先打压房地产造成经济滑落，然后巨额投资拉动经济，然后再打压，每次调控的原因都是上次调控的后果。“夜行记”是说一个人开车乱闯，一会撞汽车屁股，一会把老头撞药铺去了，最后自己掉沟里了。“这两年楼市调控就像莽撞司机开车，一把左舵撞向左边，一把右舵撞向右边，直至国民经济滑到谷底。”

  孟晓苏还讲了一个真实的段子。几年前有人向一位著名经济学家请教房价走势，经济学家说看怎么调控了，学生没听明白再问其详，他不紧不慢说出后半句话：小调小涨，大调大涨！

  看似诙谐的笑话，却反映出孟晓苏的担忧。在“南辕北辙”的楼市调控政策下，银根、地根收紧，商品房供给减少，进而严重影响到钢铁、建材、家居产品等房地产相关产业与国民经济的健康发展。

  2014年春节，孟晓苏在网上不无激愤地说：“讲笑话他们能跟着哈哈一乐，我以为听懂了，其实还是没听懂。所以去年年初我改写祭文”。在十二条微博体祭文中，孟晓苏历数调控政策之弊，同时在最后对新一届政府充满希望。

  也许，对教父而言，当年熟稔钦佩的老同学更易纳谏。无疑，为了产业与国民经济的健康发展，他会继续呼喊下去，以践行当年在北大校园一起喊响的口号：“团结起来振兴中华！”