本报记者-飞笛资讯研究员 张晓玲 深圳报道

  辉煌、暴利的中国住宅开发市场正在隐退。

  本月新鲜出炉的《国家新型城镇化规划2014-2020年》，提出2020年城镇化率60%左右，这比之前预期的70%大幅放缓，显示高层在城镇化上以人为本的决心，以及重点提高城镇化质量的态度。

  事实上，中国房地产市场正在加速成熟，尤其是住宅市场，已经在快速趋近总量饱和的临界点；住宅和商业地产的市场风险正在加大。反而是城镇化所催生的其他环保、医疗、文化、消费等服务类需求，正在逐渐扩大。

  不论业内人士如何乐观，进入2014年，开发商们还是普遍感受到了寒意，最根本的原因是行业正在接近趋势性拐点。

  2010年人口普查数据显示，我国城镇住宅建筑面积在 2010年达到203亿平米，城镇人均住宅面积30.3平米。乡村住宅总面积为210亿平米，人均31.7平米。

  如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率(10亿城镇人口)，城镇住宅总量应该在300亿-350亿的水平达到存量的饱和。2013年底在建房地产面积存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米的住宅。当年新开工约14.6亿平方米，维持这样的速度，在4到7年内，也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿的总量平衡点。

  这意味着，目前的这种住宅增量开发的模式是一种深度透支未来需求的模式，未来住宅市场的真实需求不可能支撑如此高的开发量和销售量。

  市场的短期压力已经显现。3月份全国54个城市楼市成交大幅下跌，包括北京、杭州、常州等一二三线城市全部出现了降价。

  世联行董事长陈劲松认为，2014年，房地产行业将进入高位调整期。市场正在经历“倒春寒”，一线城市也不能幸免，市场将继续分化，刚需产品降价是必然的。

  “房企资金压力比较大，尤其是一些(房地产信托等金融产品)刚性兑付将到期，比如一些信托将在今年5月份到期。”陈劲松说，“2014年如果发生像2012年初那样的大型地产商降价，对行业来说是好事。”

  尽管住宅市场开始下滑，但其他的细分领域却依然存在机会，比如社区商业、医疗、教育、文化配套产业。开发商们也纷纷转型，将之作为房地产的相关多元化进行培育、开发，并在此基础上向金融、消费服务业延伸。

  城镇化主线中，能够分流大城市资源的中小城市和区域仍有比较多的机会，比如京津冀一体化。如何推动中心人口向新城、小城镇和周边地区疏散是当务之急，而之前的落后地区如“环京津贫困带”也有动力去推动这一进程。(编辑 王志灵)