城镇化将带来30亿平方米住房需求

  或促房地产业发生变局

  记者 梁倩 北京报道

  日前，被认为是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性的规划，也是中央颁布实施的第一个城镇化规划———《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式落地，规划明确指出，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。与此同时，以户籍为突破口，从户籍、医疗、社保、住房等多方面明晰了农民进城权益与发展路径。

  对此，业内人士指出，城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求，假设人均住房面积为30平方米，那么人口转移将带来住房需求量30亿平方米。因此，房地产行业将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。但是，城镇化是“双刃剑”，应谨防过度利用 “ 土地红利”，谨防“城镇化”变成“房地产化”，避免过高地价推高房价。

  “人的城镇化”目标确定

  《规划》明确指出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

  CRIC研究中心认为，城镇化的过程是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各城市人口向核心城市转移的过程，这些新增的城市人口将给房地产市场带来源源不断的各层次住房需求。

  对此，住建部副部长齐骥表示，“逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。”即在符合落户城市住房保障条件的农民家庭全部纳入到住房保障范围的前提下，要逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖，这意味着，户籍不再是硬性标准，而是没有得到户籍的常住人口也要进行住房保障。

  新型城镇化将成为未来房地产市场容量增长的持续动力。据CR IC测算，2010年第六次全国人口普查数据，全国居住在城镇的人口为66557万 人 ， 占 总 人 口 的49 .68%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了2亿余人，乡村人口减少1 .3亿余人，城镇人口比重上升13 .46个百分点。过去十年是我国人口从农村向城市转移速度最快的10年，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

  这意味着，若按照规划，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。那么，一亿落户人群，住房需求将达30亿平方米。但若按照剩余两亿人先享受公共服务，将远远超出过去10年60亿平方米的住房需求量。

  《规划》透露城镇住房制度思路

  值得注意的是，《规划》虽然是中央对未来新型城镇化的全面部署，但透露出我国未来住房制度思路。

  《规划》指出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

  住房供应体系方面，《规划》确定，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。

  保障性住房制度方面，建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。

  此外，《规划》还明确健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

  21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，这是近10年来中央对我国城镇住房制度表述最完整的一次。

  齐骥表示，城镇住房制度，是市场配置资源和政府保障相结合，以市场为主，来推动形成总量基本平衡。“第一个总量基本平衡，是指供求关系平衡；第二个是结构基本合理，商品房、保障房供应结构合理；第三是房价与消费能力相适应。”

  《规划》表示，采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房，农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。

  城镇化是一把“双刃剑”

  值得注意的是，有人认为，城镇化或将带动房地产发展另一个“黄金(1294.00, -0.70, -0.05%)十年”，被外界疑虑是否城镇化会再次被“房地产化”。对此，全国人大财经委员会副主任辜胜阻[微博]表示“城镇化是一把‘双刃剑’，用得好是黄金机遇，做得不好也可能产生灾难性后果。”

  的确，近年来，我国城镇化步伐迅速加快，但我们不难发现其中问题所在。一方面，我国常住人口城镇化率为53 .7%，户籍人口城镇化率却仅有36%，有2.34亿农民工及其随迁家属被统计为城镇人口却未纳入城镇户口。另一方面“土地城镇化”快于人口城镇化，建设用地粗放低效。

  《规划》就明确指出，一些城市“摊大饼”式扩张，过分追求宽马路、大广场，新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度偏低。1996—2012年，全国建设用地年均增加724万亩，其中城镇建设用地年均增加357万亩；2010—2012年，全国建设用地年均增加953万亩，其中城镇建设用地年均增加515万亩。2000—2011年，城镇建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50 .5%的增长速度；农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地却增加了3045万亩。一些地方过度依赖土地出让收入和土地抵押融资推进城镇建设，加剧了土地粗放利用，浪费了大量耕地资源，威胁到国家粮食安全和生态安全，也加大了地方政府性债务等财政金融风险。

  辜胜阻表示，完善城镇化体制机制需防范城镇化过程中的多种偏向，要防范五大误区。第一，城镇化不是越快越好，防范城镇化“拉美式陷阱”，避免脱离产业基础的“过度城镇化”；第二，城镇化不等于消灭村庄。过去十年我国自然村的数量从360万减少到270万，10年内，90万个村子消失了，相当于每天有将近30个自然村消失；第三，城镇化不等于造城运动。一味的“造城运动”光有表面上、物质上的高楼林立，不能从根本上提高老百姓的幸福感，不能解决真正的民生问题，也不利于新型城镇化的健康发展；第四，防过度利用“土地红利”，谨防“城镇化”变成“房地产化”，避免过高地价推高房价。城镇化会为房地产带来商机，但是如果我们的城镇化完全建立在房地产支撑基础上，就可能会导致空城、鬼城。第五，防范特大都市的“大城市病”，避免特大城市人口过度膨胀。