楼市释放下滑信号 房企再提现金

  为王苏锶

  2014年房地产行业的不确定性增加，各方反应已经释放出行业调整的信号。

  诺亚财富主席汪静波3月18日接受21世纪经济报道记者专访时表示：“我们今年资产配置不会以房地产为主。”在此之前，诺亚财富已发展成国内最大的房地产基金管理公司之一。

  除投资界外，一些房地产公司也不看好今年的房地产市场。旭辉地产董事长林中对21世纪经济报道记者表示，今年上半年市场会比下半年好，“分化”是关键词，市场全局会相对比较平稳，但今年整体增长性指标会比2013年差。

  他认为房价环比涨幅、同比涨幅、新开工面积、投资量等各种指标增长率，均会有所回落。

  在这种情况下，林中要求旭辉能做到多卖楼，少买地，不当“地王”，现金流占比达到总资产20%以上。

  PE看空楼市

  作为2010年就进入房地产行业的第三方理财机构，诺亚财富旗下歌斐以PE基金管理起步，并逐步壮大房地产基金规模，截至去年底，公司房地产基金规模已达260亿元。其与2013年风头正劲的房企阳光城合作的一期房地产基金，在今年二季度即可提前一年实现清算，歌斐目前预测该基金的整体投资回报率在2倍左右。

  在这个节点上，作为国内房地产基金龙头企业的诺亚财富规划新一轮发展转折点，表明了投资界对房地产行业的大势判断，正如歌斐资产合伙人谭文虹表示，今年公司地产基金业务将从此前的单纯的单项目融资升级到组合管理，以及充分运用金融工具和注重资产运营。

  阳光城总裁陈凯也透露，一般与基金公司合作都会拿房企认为最安全的项目。“即便市场出现大的问题，还是能够去化快，安全第一。”陈凯说，目前基金参与的项目有7个，当调控大周期来的时候，项目开发销售周期可能会拉长，因此去化快非常重要。陈凯还特别强调了今年要现金为王。

  楼市释放下滑信号

  不仅仅房企和第三方机构，近期多方释放的信号正显示：市场在下滑。

  据央行上海总部报告显示，2014年2月，上海市本外币个人住房贷款增加56.9亿元，环比少增59.7亿元，同比多增21.2亿元。

  德佑地产研究总监陆骑麟分析认为， 2月上海个人房贷增幅环比回落扣除春节假期因素，也与第一季度信贷政策偏紧，放款时间延长有关。另一方面，二套房首付比例上调不久，多家银行在年初陆续取消首套房优惠利率，无疑增加了客户的购房成本，尤其是刚需群体，影响面较大。往年的第一季度信贷宽裕，然而今年进入3月份依旧延续年末偏紧的政策，预计交易量的下滑将延续到第二季度。

  而来自二手房市场的另一个信号是：市区内出现房东集体降价的现象。据德佑地产普陀区新湖店人员介绍，本月前三周，单店共成交7套新湖明珠城，即使在去年的销售旺季，不过3-4套，究其原因，主要是房东的集中降价。

  他举例说，该店其中成交的一套新湖明珠城两房，房东1月初的挂牌价为500万元，由于市场持续降温，春节后，房东主动降价30万元，而随后一降再降，最终以447万元的价格成交。前后计算，实质降幅达10.6%。

  陆骑麟认为：就目前而言，房地产市场受调控政策、信贷等因素的持续影响，需求量并未有回升迹象，并且一些城市持续出现降价的情况，对于上海的楼市也会产生较大的心理影响，未来房价产生了降价的可能性。

  而中低端楼盘近期供应量大增，但成交依旧缓慢，尤其是刚需楼盘的成交不见好转。21世纪经济报道记者查询获悉，3月1-23日，网上房地产最低报价在3万元/平方米以下的楼盘共有23个项目，供应面积合计53.65万平方米，而期间，单价在3万元/平方米以下的楼盘成交量为41.03万平方米，不少中低端项目的成交表现乏力。