大型发展商似乎并不特别担心今年的处境，尽管最近一段时间以来楼市“坏消息”不断。

  2013年完成671亿元销售的世茂房地产，将2014年的销售目标设定在了800亿元。世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛称，800亿元的目标是按现有销售资源1350亿元去化60%计算得出。

  这一数字仅仅是对外宣布的保守预计，在世茂房地产内部，今年的目标是争取使可售资源达到1500亿元，同时提高去化率至70%。

  倘若上述两项指标能够实现，世茂房地产将在2014年迈入“千亿俱乐部”——这从一个侧面反映出，虽然楼市不乏“看空”的声音，但并未实质影响到上市房地产商继续执行规模扩张的决心。

  强调营运的安全性

  周二，世茂房地产公布2013年业绩，数据显示，2013年世茂房地产合约销售额达到671亿元，较上一年增加45.5%，同时比去年初承诺的550亿元目标超出22%。

  考虑到去年全国楼市的强劲表现，这一业绩的取得并不算太出人意料。2013年全国商品房销售总额达8.14万亿元，而五年前这一数字仅为2.41万亿元。

  然而，进入2014年，市场人士普遍相信去年的好景难以再现，开发商将迎来严峻的市场局面。评级机构穆迪预测，在经历了2013年极为强劲的增长后，2014年受其评级的中国房地产开发商的合约销售额，同比增长率将降至10%左右，而去年这一数字是26.6%。

  上个月，兴业银行明确暂停房地产夹层和房地产供应链融资业务，引发外界对于今年房地产融资环境恶化的担忧。

  紧接着在3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布无法偿付35亿元银行贷款的消息，更加剧了市场的恐慌。

  对此，评级机构标准普尔的分析师认为，中国小型开发商的处境正变得越发艰难，然而对于大型的、多元化的、拥有品牌知名度的开发商，仍然能够得到国内银行在发放房地产开发贷款和按揭贷款时的青睐。

  世茂房地产的管理层也相信，开发贷的收紧对于大型发展商未见得是一件坏事，这反而会令银行更加倾向于向优质的房地产商提供融资。

  此外，政策面的相对稳定，也令大型发展商对2014年的楼市前景保持了一定程度的乐观。

  许世坛认为，2014年中央出台针对房地产市场的全国性调控政策的可能性不大，仅有个别过热城市可能会推出相关的地方性政策，这些城市很可能通过收紧银行银根、对开发商的贷款以及对小业主的按揭，来达到预期的调控目标。

  针对这样的局面，世茂房地产表示将会加大收款比例。目前世茂房地产建立了应收款汇款小组，并且提高了销售汇款和现金流两个指标在区域项目运营考核、财务绩效考核中的比例，同时将执行谨慎的购地政策。

  “今年土地支出将控制在销售额的约35%，工程款支出占销售约33.5%，其他支出控制在18%，回款完成率力争实现85%以上。”许世坛称，世茂房地产今年会通过实现运营净现金流从而进一步降低负债率。

  “运营的安全性将是今年的首要考虑。”许世坛说，世茂房地产今年将会把净负债率控制在50%左右，同时将利息成本维持在7.4%以下。

  城镇化持续发酵

  房地产市场处于变局之中，项目的类型与布局显得格外重要。

  世茂房地产提供的资料显示，目前公司可售产品中近78%为刚需、改善型项目，67%布局在一、二线城市，17%布局在以百强县为主的三、四线城市。去年单盘销售靠前的福州晋江项目和福州闽侯项目分别卖出了54.3亿和38.9亿元。

  自去年以来，大型房地产企业纷纷将拿地重心放在北京、上海等一线城市，但许世坛认为，在一线城市做项目的压力正越来越大，压力主要在于土地成本居高不下以及开发商之间的竞争越来越激烈，一些具有潜力的二线城市此时反而显示出更高的投资价值。

  对于近期北京、杭州等地传出个别楼盘降价的消息，许世坛表示，这仅是个案，与项目自身的条件不佳有关，并不代表整个楼市供需关系的逆转。

  不久前，李克强总理在《政府工作报告》中提出：今后一个时期将着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

  世茂集团董事局主席许荣茂认为，这意味未来一段时间，中国的发展商仍然将从城镇化的进程中受益。

  (第一财经日报)