新浪乐居讯(记者 邱瑟)北京楼市真降了？

  继3月16日大兴万科橙以低于预期近3000元/平的价格入市后，东亚印象台湖项目跟进促销。据了解，该项目二期住宅入市价格将从预期的2.6万元/平调整为2.2万元/平起，且产品也由原先预期中的毛坯调整为精装修，这也就意味着，剔除每平米2500元的精装修费用，其毛坯价格基本和去年9月开盘的商业立项公寓价格持平。

  

  可以看到的是，万科的率先让利已经快速传导到其他项目，东亚印象台湖开发商东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对新浪乐居表示，低价入市，除了建委控制价格的因素，还有一个原因是开发商对市场的判断出现转变，而万科对市场的灵敏度是最高的，东亚今年的策略和万科一样，平价出货，快速走量。

  “我们判断，今年下半年北京市场的压力会非常大，去年出让的很多土地集中入市，市场很可能会生变。”贾玉鹏透露，基于这样的市场判断，东亚今年策略出现转变，原定于下半年销售的项目加快进程提到上半年，而原定上半年入市的项目则采取平价甚至降价出货的方式快速跑量回笼资金。此外，除了北京，东亚在鞍山、江阴的项目也将采取快速走量的销售策略。

  那么，以万科橙、印象台湖为代表的刚需项目会不会成为北京楼市松动的多骨诺米牌引发连锁反应，还是仅仅为个别项目的促销行为？

  “之前万科橙低预期开盘，我们就认为未来这种现象会在一些刚需盘扎堆的区域出现，现在东亚跟进，其实是印证了我们之前的判断。”亚豪机构市场总监郭毅对新浪乐居表示，东亚印象台湖主动调整价格预期其实是开发商理性的选择，和当前已经推出的自住房项目地段优势PK，台湖这样的潜力板块刚需盘已经难以为项目注入更具吸引力的价值，只能通过提高性价比来为项目销售创造更有利的条件。而除了台湖，郭毅认为天宫院和良乡这些刚需项目扎堆的板块，都面临着严峻的市场考验。

  事实上，马年伊始天宫院板块刚需项目走量意愿就十分明显。一个月时间内，该板块已经有保利首开熙悦春天、中国水电云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇以及万科橙等项目推出数千套房源，且入市价格都相较之前预期有所下降。

  与此同时，虽然上述项目都在开盘当天实现日光，但蓄客量与之前比有明显下降，一位长期关注市场的调研人士表示，当前新开盘项目供需比已经降至1:2，而去年这个比例是1：4，以金融街融汇为例，四期房源和排号比为1:2，而去年三期的排号比是1:5。

  除了自住房分流作用，曾在开发商口中有“特种刚”美誉的北京需求，北京中原地产首席分析师张大伟认为受信贷工具影响明显，并不刚性。

  “一旦信贷收紧，需求可能明显萎缩”。张大伟说，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现08年，2011年的调整并非没有可能。

  “钱在紧需求在降，上半年市场有惯性，下半年可能有逆转。”某不愿具名的北京主流开发商表示，而同样深耕北京的金隅嘉业某项目营销负责人也表示，“我们现在就想出货，谁知道后面会怎么样”。

  克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬指出，目前处于多空博弈的关键期，5、6月份是个重要的时间节点，一旦成交数据和去年同比落差被放大，市场悲观情绪将会蔓延开来。

  此外，来自于自住房的压力还在不断加大。据了解，第三批自住房当代大兴采育满庭春MOMA项目已经预定于3月24日上午10点整正式开启网申，该项目据悉提供约1482套房源，售价9500元/平米，主力户型为80平-130平米之间，单套最低总价仅约76万。

  “自住房会提前锁定一部分需求，致使购房人购买商品房观望情绪加重。”郭毅指出，今年北京楼市会出现两极分化，刚需市场受影响，但中高端市场平稳。