浙江一房企银行债务违约24亿；知情人士称，高利贷及房价下跌致资金链断裂

  国内首单公司债违约“超日债”风波尚未平息，又一单债务违约事件震惊市场。浙江奉化大型房企兴润置业负债约35亿无力偿还，其中，银行贷款约为24亿元。有报道称，央行、建行以及宁波奉化政府日前召开紧急会议研究其债务问题。央行3月18日对此表示，未参加相关会议，未参与兴润置业相关风险处置。

  银行债务违约高达24亿

  3月14日，根据官方通报，兴润置业及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元左右，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人，其中机关事业人员有7人。据报道，24亿银行贷款共涉及约15家银行，额度最大的是建行，将近12亿，浦发第二，近3.8亿元。

  兴润置业成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇，实际控制人是其父沈财兴。2005年经工商注册更名为浙江兴润置业投资有限公司，总资产30亿元。据悉，兴润置业是宁波本土房产建筑类企业的龙头，在宁波百强企业中位列前茅。

  公开信息显示，公司实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪，于3月11日被移送奉化检察机关审查起诉。

  兴润置业曾先后开发了奉化阳光水岸、阳光茗都、桃源府邸等项目。目前奉化市成立的专案组和应急工作领导小组正有序处置相关工作，针对涉事机关事业人员，市纪委也已介入调查。

  报道称，央行、建行和宁波奉化政府官员日前召开紧急会议，讨论浙江兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。对此，央行昨日表示，个别报道与事实不符，央行未参加报道中提到的“周二召开的紧急会议”；央行未参与兴润置业相关风险处置。另外，央行还对相关媒体在未经核实的情况下发布失实报道的行为予以强烈谴责。

  高利贷及房价下跌“埋祸根”

  兴润置业资金链断裂被知情人士归因为高利贷和房地产价格下跌。据报道，在兴润置业民间借贷的7亿多元中，借款利息基本为年利率18%-36%不等。公开信息显示，兴润置业2010年拿地的地段在2013年出现楼面价高达60%的跌幅，土地价值缩水3.9亿元。

  “兴润置业的问题并不是今天才出现，目前已经进入法律程序阶段。”据宁波一名业内知情人士透露，除了受到企业自身快速扩张、经营不善等投资失败的影响外，还牵涉到民间融资等多个原因，导致了目前资金链断裂的状况。该人士还表示，目前该企业造成的市场影响有限。

  除兴润置业外，浙江杭州日前爆出一楼盘“楼王”降价跳水，成为马年内地楼市“第一降”，紧接着江苏常州一楼盘也传来大幅降价的消息。杭州楼盘降价销售，兴业银行收紧房贷，引来新一轮地产“看空”潮。

  诺亚财富首席研究与发展官邓伟岩对此表示，考虑到2013年为房企拿地高峰期，2014年将面对供给释放，加上房贷的收紧给销售带来的负面影响，全国整体房价涨势预计将收窄。而考虑到目前中国经济下行，房地产行业上下关联多个行业，仍是中国经济的强有力支撑，系统性崩盘不利于中国经济的长远发展；加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变、新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑，房地产行业彻底崩盘的可能性很小。

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  银行贷款收紧开发商寻求海外融资

  机构数据显示，今年以来房企海外融资额近千亿

  今年年初，有传闻称，兴业银行总行监测到全国房地产企业今年可能会有资金链断裂风险，暂停一切房地产开发贷款，同时暂停房企上下游的企业融资。兴业银行总行并未对此传闻予以回应。据业内人士称，银行给开发商提供的开发贷确已收紧，房地产项目尤其是三、四线房地产开发项目已经遭到银行贷款的“抛弃”。

  多家银行对开发贷从严

  某商业银行人士告诉记者，受到利润及对房地产市场政策预期的谨慎判断影响，他所了解的多家银行对于开发贷的发放已从严把控，目前进行的一些开发贷业务也多数是为了维护大客户关系。

  “一定要清楚地意识到房地产的风险是存在的，而且就在身边，如果是千亿房企出现同样的情况，将会带来灾难性的后果。”一位不愿具名的业内人士认为，此次兴润置业的事件在目前来看虽然是个案，但仍然需要引起行业重视，尤其是大企业更需要警醒，对于现金流和高负债率要重视，仔细分析并全面检讨自身的经营和融资行为。

  一位杭州房企人士则认为，在浙江企业间相互担保和拆借的现象很普遍，随着市场层面销售不畅和拿地成本高企的多重因素影响下，未来是否会有更多的“兴润置业”资金链断裂，并不好说。

  据悉，我国房地产企业开发资金来源中有60%—70%直接或间接来自银行。此前银行对开发贷的要求为，开发商自有资金达到贷款额的35%。一开发商人士透露，实际上部分开发企业的自有资金不足10%。

  海外融资较去年同期上涨

  作为资金高度密集型的房地产行业，企业资金的安全运作备受关注。据业内人士介绍，我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外的融资渠道还包括股权融资、债券融资、上市融资以及房地产投资基金等。

  由于近年来国家金融宏观调控造成了房地产企业的资金供应紧张，越来越多的房企开始走出境外寻求融资。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月15日，房企海外融资总额合计达到了150.32亿美元，约合人民币917亿元，较2013年同期的海外融资额104.5亿美元上涨了43%。

  “海外融资的成本相对较低，从目前来看并不具有大规模违约的风险。” 中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受记者采访时表示，兴润置业资金链断裂这个标志性事件应当引起房地产行业和金融行业的全面警醒。陈云峰还表示，房地产企业的融资必须要纳入监控中来，否则对于购房人、供应商、金融体系本身都会带来伤害。

  声音

  类似兴润置业这样的24亿元的信贷违约，已属于大规模违约，并不是一两个项目所致，这样的情况在近两年销售情况较好的企业中并不多见。

  ——杭州中天房地产开发公司副总经理金伟成

  一些小开发商的融资渠道有限，成本较高，有些甚至高达20%，对于房地产行业平均毛利率15%左右而言，融资成本已经远超过毛利率，这就需要问问融资的目的是什么？融资这件事并不可怕，关键是以什么成本融资，目的又是什么，才需要担心。

  ——中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰