去年因“自贸区效应”而房价飙涨的上海外高桥板块风光不再。上海多家大型中介机构提供给《第一财经日报》的数据显示，该区域的二手房价已悄然松动。

  “外高桥板块的二手房价格已经普降5%左右，个别房源的降幅更大。”21世纪不动产上海区域市场研究部的一位人士告诉本报记者，2014年1、2月，外高桥板块二手房成交量较2013年同期下降近六成，同期上海全市成交量下滑约三成，外高桥板块二手房市场跌幅远超全市整体。

  “外高桥板块的降价属于意料之中的事情。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍表示，自贸区成立之前，外高桥板块二手房价维持在1.8万元/平方米，而到去年9月，板块单价已突破2.4万元/平方米，涨价速度可谓惊人。去年年底，不动产登记、沪七条等调控信号传出，使得板块内的供应远超需求。

  在经过详细调研后，上海中原地产市场研究部也向记者反馈称，自去年12月起至今，外高桥板块的热度出现明显下降，整体陷入“量价齐跌”的窘境。

  小幅降价购房者仍不买账

  21世纪不动产上海锐丰高桥季景分行王经理对记者表示：“1、2月楼市低迷主要受春节影响，但是进入3月后，行情依然未见起色。3月外高桥板块楼市成交较春节前的1月同期依然下降10%，往昔‘小阳春’行情被浓重的观望氛围取代。”

  王经理表示，目前在外高桥板块内，无论是老公房还是次新房价格，较1月同期都下滑了1000元/平方米左右。“如最近成交了潼港八村的一套60平方米左右的二室一厅，1月份成交总价为130万元，而3月份的成交总价下降至124万元，降幅接近5%。”

  据汉宇地产提供的数据，去年外高桥板块的房价普涨20%以上，个别楼盘的涨幅甚至达到50%。例如，位于外高桥板块的楼盘“金地未来”，2012年11月的均价为2.3万～2.4万元/平方米，2013年11月，该楼盘的均价为3.3万～3.5万元/平方米，价格涨幅约50%。

  去年9月，本报记者曾到外高桥实地调查，由于受到上海自贸区获批消息的刺激，这一区域的房价出现一夜飙涨。当时，因不少卖家在自贸区概念落地后主动“撤牌”，导致去年9月外高桥区域内二手房挂牌量较8月减少两成左右，继续挂牌者，则把价格较8月提高约10%。

  “2012年底我这套89平方米房子的挂牌价是190万，2013年3月份是230万，5月份是250万，上个月我挂280万，现在290万到手，不还价！”去年9月，在外高桥板块一个名为中冶尚城的楼盘里，职业炒房客李明对《第一财经日报》记者表示，“现在自贸区概念这么热，加上这边配套逐渐成熟，这个价格我很自信，根本不愁卖。”

  如今，外高桥房源“不愁卖”的现象已经成为历史。一位在外高桥板块从事房产中介的人士向记者抱怨称：“现在的问题是，小幅度降价还达不到购房者的心理预期，故对需求提振不大。只有降价幅度较大的，才能够迅速成交。”

  “永久城市、瑞禾明苑等原自贸区管委会周边的次新楼盘，其1、2月的均价稳定在3万~3.1万元/平方米，3月份则下降到2.8万元/平方米，降价幅度达到10%左右。”上述中介人士称。

  区域楼市被严重透支？

  作为去年楼市火爆的一个标志性区域，上海外高桥板块的房价松动，会否成为点燃楼市“降价潮”的星星之火。

  21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，目前外高桥板块行情冷清主要是三方面因素导致。首先，近期房贷收紧和二三线城市出现降价现象加重了购房者观望的情绪；其次，去年外高桥板块受到大市上涨、自贸区利好的双重影响房价整体涨幅达两成，房价高企导致购房者出现“抗性”；最后，自贸区管委会搬迁意味着自贸区发展重心由外高桥转移至临港新城，对外高桥楼市造成一定负面影响。

  克而瑞上海机构研究总监薛建雄对《第一财经日报》记者表示，国内楼市整体形势不容乐观，外高桥房价回调带来的心理效应很容易被放大，从而成为压垮“金三银四”楼市回暖的最后一根稻草。

  不仅是外高桥板块，近期整个上海二手房市场的交投都较为低迷。德佑地产监控数据显示，2014年2月，上海市二手住宅成交量共计11612套，环比下跌18.91%，同比下跌20.41%，成交量创下最近24个月新低，二手住宅成交均价为19612元/平方米，环比下跌4%。

  德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，2月由于春节因素的影响成交量有所下滑是意料之中的事情，从目前市场的情况来看，市场正处于逐步回暖的过程当中，不少业主对后市的预期仍然比较高，相信两会后，今年房地产的调控政策势必会进一步明朗化，届时二手房市场的走势也将进一步清晰。