杭州楼市到底怎么了？

  今年2月，媒体的一番狂轰滥炸，“降价潮来临”、“楼市降价打响第一枪”等标题一时间让杭州楼市站上风口浪尖，整个行业的悲观情绪也随之蔓延。就在昨天，上海老牌房企中华企业的一纸公告，再次印证了杭州楼市正在面临的楼市困局——由于当地市场情况的不乐观，公司2013年度对杭州中企御品湾项目3号楼、6号楼(共3.16万平方米)计提1.1亿元的存货跌价准备，也就是说，公司预计该项目每平方米可能销售亏损超过3000元。

  不止中华企业一家，在2009年前后高歌猛进、高价拿地的部分房企依然在为当年的不理性“买单”，而杭州或许就是房企扎堆折戟的“麦城”。

  杭州项目每平方计提跌价3000元

  中华企业计提公告中提及的杭州中企御品湾项目，正是公司在2009年12月以1.8万/平方米的楼板价拿下的杭政储出[2009]101号地块，当时一度成为板块内的新地王，溢价率达到143%。薛建雄分析，以该地块的位置和特点来看，必须做成高端精装修项目才有竞争力，以每平方米建安成本5000元、装修成本5000元、营销成本5000元来大致估算，该项目必须卖到33000元/平方米左右才有可能保本。

  而记者在杭州当地了解得知，该项目附近的同质楼盘仅有万科大家钱塘府这一个项目，目前售价在35000元/平方米，但据当地业内人士分析，中企项目不论地段还是周边环境，都远不如万科项目，能卖到3万元/平方米都很难，以目前的市场行情看，亏损在所难免。如此看来，业内人士对该项目的盈亏估算与中华企业自己的跌价计提金额大致吻合。

  事实上，中华企业这两年来一直在为公司2009-2010年前后激进拿地“买单”。2012年公司年报中曾提到，位于上海的松江誉品谷水湾项目需计提2.58亿元存货跌价准备，而该项目就是中华企业在2010年初高价取得的松江区龙兴路R19-1号地块。公司2013年年报显示，该项目已于去年上市销售，报告期内该项目依然亏损1549.73万元。“虽然去年上海楼市大热，但由于房源售价较低，仅17000元/平方米左右，直到去年10月以后售价才拉上去，因此总体依然亏损。”薛建雄分析道。

  高价拿地房企折戟杭州城

  不止中华企业一家，杭州或许正在成为房企扎堆折戟的“麦城”。例如碧桂园在2010年获得的下沙大学城北地块，楼板价6200元/平方米，当年也是在市场高点拿地，成为区域“地王”。随后便遇到楼市调控，项目保本单价估计在13000元/平方米，而高层部分目前仅能卖到1万元/平方米，后期可能只有依靠别墅销售降低亏损。首开、万通、中铁、越秀等开发商也几乎都在2013年市场高点时高价获得杭州项目地块，目前也都遭遇了“面粉贵过面包”的窘境。

  “外来房企首次入杭，拿了高价地的现象比比皆是。原因通常有两方面，一是外来房企对杭州市场的不熟悉；二是部分外来房企在某一限定时间内为了战略入杭不得不拿。”克尔瑞房地产信息集团杭州片区总经理刘晨光告诉记者，目前杭州楼市面临的问题是，本土房企在2009年前后拿地的供应量还没消化，2013年又有一大批外来房企扎堆在杭州高价拿地，大举开发。这些本地房企的项目去化周期已经拖得太长，或将成为杭州楼市降价的“挑头者”，而去年新进入杭州的外地大型房企要保证一定的销售业绩，就很可能被动降价。

  “我们的统计数据显示，杭州目前的新房存量大概在11.2万套左右，整个杭州的消化库存周期大概是13个月，而市区仅为10个月，从存量来说，并没到库存压顶的严峻程度。但随着去年拿地的一大批外来开发商项目的陆续入市，今年杭州很可能出现的情况是，要撑住一定的成交量，开发商就必须在价格上做出让步，尤其是高端住宅。”刘晨光表示。