北京市铭滔律师事务所孙涛律师

  目前，在北京二手房交易市场上，大家所签的买卖合同不管是在网上自行下载还是房产中介提供的版本，基本都是以2007年北京建委和工商局联合拟定的存量房买卖合同(以下简称07官方版)为范本进行修订，从最近几年二手房纠纷的特点来看，07官版的合同存在诸多问题，可能大家使用的是某些修订版本，但该版本中的一些深层次顽疾，并未得到解决。在笔者看来，频繁导致纠纷发生的主要有三个问题，第一个是07官版合同不具备对抗房产调控政策所带来的冲击的能力，第二个是合同内容与实际交易步骤严重脱节，第三个是合同中的违约责任约定过轻，导致违约方经常以低成本违约换取高回报。下面我们详细的对上述问题进行分析。

  问题一：07官版合同未何对调控政策带来的风险束手无策？

  中国的房地产市场在经历了十年九调后，房价越来越高，与房屋交易有关的纠纷也是越来越多，当大家都在考虑如何化解纠纷时，却很少有人考虑过是不是作为交易载体的合同本身就存在问题。

  与房屋交易纠纷关系最明显的两次调控分别是2010年的“国十条”和2013年的新“国五条”。

  2010年国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，紧接着北京市政府也公布了《北京市关于遏制房价过快上涨通知》。该通知明确规定，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

  上述规定出台后，直接导致那些已经签订购房合同但尚未履行完毕的买卖双方陷入进退两难的境地，在这种情况下，如果合同中有明确的关于因政府调控政策而导致合同无法继续履行或继续履行会给其中一方造成巨大损失，进而为避免损失可解除合同等类似条款的话，就会避免大量因政策调整而导致的纠纷发生。

  同样，在刚刚过去的2013年因为新“国五条”的出台，全国各地都将调控房价限制交易作为主要手段，尤其是以北京为代表的20%个人所得税的出台，更是让在合同履行阶段的买卖双方产生了不可调和的利益矛盾，因为根据一般的交易习惯，税费都是由买方承担，但当个税突然增长后，买方如按照以往惯例继续履行协议，势必会承受巨大的资金压力，但卖方出于自身利益考虑，也不会同意承担，所以最终围绕新增个税承担的问题就演化成了，合同签订后的恶意涨价，进而引发了大量的交易纠纷。

  正如前文所述，如果在所签订的合同条款中包含了与调控政策有关的内容，就会大量的减少纠纷。同时，也就不会使买卖双方陷入旷日持久的法律诉讼中。

  问题二：合同内容与实际的交易步骤严重脱节，导致无法实际执行合同条款。

  这个问题的产生主要有两个方面原因，一是房屋权属类型多样，二是购房款支付方式多样。首先，以北京为例在北京二手房交易市场上有央产房、经济适用房等各种类型房屋，如卖房人欲出售自己的央产房就必须先取得该类型房屋可上市交易的批准文件，但很多购房人为了降低快速上涨的房价给自己带来的资金压力，都愿意先支付一笔定金，等待卖方取得批准文件后再交易，但这样就会面临卖方恶意涨价或始终无法取得批准文件无法交易的风险。同样，满五年的经济适用房的买卖也面临类似问题。

  其次，在支付购房款时有些购房人还要先帮助卖方支付解除房屋抵押的解押款，或者委托第三方一般是融资担保公司进行垫资，以此种方式解除房屋抵押。

  再次，当卖房人面临贷款买房的客户时，同样也存在风险，按照一般的惯例，在收取买方首付款后，都会允许买方现行入住，因为大多数人都是因为换房而进行交易。但往往买方入住后，会因为无法办理贷款或贷款数额不够支付尾款，而发生纠纷。

  针对上述问题，目前的市场上绝大部分二手房合同都无法很好的解决，原因就是合同关于交易的细节规定的过于笼统，或是因为签订合同的各方包括中介方对于各类房屋的交易流程并不熟悉，因此才出现了合同内容与实际履行严重脱节的情况。

  问题三：合同中的违约责任过轻，导致严重违约不断。

  根据我国《合同法》规定，违约责任可分为五种，分别是强制履行责任、补救措施责任、损失赔偿责任、定金罚则责任、违约金责任。这五种责任在不同的违约行为下，都能产生相应的作用。但目前的通用二手房交易合同，都将重点放在了违约金责任上，忽视了其它四类责任的作用，并且违约金责任约定的数额普遍偏低，不能抵消涨价给卖方带来的利益诱惑，从而导致在房价大涨时，卖房人会肆无忌惮的违约。

  以上三点都是我们在日常处理与二手房交易有关的纠纷时经常遇到的问题，针对这些问题，我们提出了新的二手房交易合同，即二手房买卖合同“孙涛律师36条”。

  律师版二手房买卖合同

  孙涛律师三十六条

  本合同分为六章，每章包含六条，共计三十六条。本合同仅适用于普通百姓(自然人)之间的二手房买卖。

  第一章 关于签约人的信息及责任

  第一条 出卖人基本信息

  出卖人姓名： ，性别 ，身份证号 ，真实有效通讯地址 真实有效联系电话至少两个 。

  (孙涛律师释义：大多数人看到这一条后都会觉得可笑，认为签合同有谁会留下虚假地址，强调真实性简直就是画蛇添足。但我想告诉大家的是，很多骗子在签合同时所留地址确实是虚假的。为什么强调是“有效”地址，在大多数的二手房纠纷中，违约方经常使用的一招就是人间蒸发，让守约方穷尽所有办法都联系不上他，最终导致即使去法院诉讼，法官也找不到人，案件被无限期拖延。)

  第二条 出卖人通讯地址的特殊约定

  如买受人按照出卖人所提供的上述真实有效地址邮寄律师函、履约催告函等文书，被快递公司以查无此址或无人签收等原因退回，则视为已经送达，买受人已经履行了催告等义务，由此造成的一切不利后果均由出卖人承担。

  如出卖人通讯地址发生变动，应在变动前48小时内通知买受人及房产中介公司，特殊原因无法提前通知的，则在变动后3小时内通知买受人及房产中介。

  第三条 出卖人联系电话的特殊约定

  在房屋交易期间出卖人应保证手机24小时处于开机且能够正常通话状态，如在收到买受人要求回复电话的短信24小时内未回电话，且导致房屋价值评估、购房资质核验、网签、贷款申请、解抵押、办理公证等事项延期的，应按照本合同中关于延期履行的违约责任执行。

  如果出卖人更换联系电话必须提前24小时通知，特殊原因无法提前通知的则在变动后3小时内通知买受人或房产中介。

  (孙涛律师释义：在二手房交易中，很多申请都是提前预约才能办理。如果一方有意或无意的拖延，会导致交易过程延长，这样会给对方造成很多不必要的损失，因此我们要提醒买卖双方，如果联系电话发生变动，必须及时告知对方，这样才能避免双方发生误解，甚至纠纷。)

  第四条 买受人基本信息

  买受人姓名： ，性别 ，身份证号 ，真实有效通讯地址 真实有效联系电话至少两个 。

  第五条 买受人通讯地址的特殊约定

  如出卖人按照买受人所提供的上述真实有效地址邮寄律师函、履约催告函等文书，被快递公司以查无此址或无人签收等原因退回，则视为已经送达，出卖人已经履行了催告等义务，由此造成的一切不利后果均由买受人承担。

  如买受人通讯地址发生变动，应在变动前48小时内通知出卖人及房产中介公司，特殊原因无法提前通知的，则在变动后3小时内通知出卖人及房产中介。

  第六条 买受人联系电话的特殊约定

  在房屋交易期间买受人应保证手机24小时处于开机且能够正常通话状态，如在收到出卖人要求回复电话的短信24小时内未回电话，且导致房屋价值评估、购房资质核验、网签、贷款申请、解抵押、办理公证等事项延期的，应按照本合同中关于延期履行的违约责任执行。

  如果买受人更换联系电话必须提前24小时通知，特殊原因无法提前通知的则在变动后3小时内通知出卖人或房产中介。

  (孙涛律师释义：通过上述六条约定大家可以看出，买卖双方在填写基本信息时必须认真、严谨、客观，否则在履行过程中一旦对方违约，拒绝见面或人间消失，会使守约方陷入全面被动。特别是卖方如果想涨价，又不想承担违约责任，就很可能会消失一段时间，然后该解抵押时不解抵押，该协助办理贷款时拒绝去银行。最后通过中介透露出涨价的意思，逼迫买受人同意。所以根据这些情况，我们要求在填写基本信息时，必须保证真实有效，不给违约方玩躲猫猫的机会。)