新浪乐居讯 万科今日公布2013年年度报告。2013年万科实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平，为1993年以来的历史性高位。

  在经营上万科延续了一贯的稳健风格，年底净负债率仅30.7%，处于行业低位；有息负债中，短期负债占比较上年下降7.2个百分点；持有货币资金443.6亿元，高于一年内到期的借款326.2亿元。

  2013年万科基本实现全装修，交付房屋中九成为装修房。万科在绿色建筑领域也持续领跑行业，其绿色三星住宅面积占到全国新增总量的34%。

  万科总裁郁亮表示， 2014年是万科第四个十年段的开始，公司将以“均好中提效”为指导思想，围绕城市配套服务商的定位，持续强化传统业务的竞争力，培育和提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。

  在年报的《致股东》部分，万科透露，过去一年花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科认为，在互联网时代更应做好自己的主业。

  万科同日公布了2013年度分红派息预案，将提交股东大会审议。该预案显示，万科大幅提高了分红派息力度，现金分红占合并报表净利润的比例较上年提高约一倍，因每股收益增长，每股可实际分得的现金红利同比增长127.78%。

  2013年，万科的整体税金支出达258.1亿元。

  销售蝉联全球冠军

  2013年，万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史记录，销售金额同比增长21.0%。

  万科董事会秘书谭华杰表示，中小户型占比高、基本全装修、绿色环保已经成为万科产品的显著特征。由于产品契合市场需求，受到自住客户欢迎。过去一年中，万科新推盘的当月销售率总体上保持在60%左右。

  分户型的数据显示，2013年万科依然延续了面向自住购房者的产品定位，所销售的产品中，144平米以下的普通商品房占比达到91.5%。

  从交付的数据来看，2013年万科的装修房比例也已经达到约九成，基本实现全装修的目标。

  谭华杰表示，相比毛坯房，装修交付可以显著减少客户消耗的时间和精力，因此更容易受到自住客户的青睐。但装修房的大规模推广也意味着更复杂的工序流程，对公司的管理能力提出了更高要求。即使在这样的背景下，根据独立第三方机构的调查结果，2013年万科客户对房屋质量的满意度仍然比2012年提高了4个点，这充分表明，万科近年来在装修质量控制上的努力已经取得积极成效。

  作为住宅产业化的积极推广者，过去一年中，万科在绿色建筑和工业化领域的优势依然突出。2013年，万科新增的绿色三星项目住宅面积达到141.4万平方米，一家公司占到全国新增总量的34%。公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等工业化技术得到广泛应用，其比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%。

  净资产收益率维持高位

  2013年，万科实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。截至2013年底，万科合并报表范围内尚有1623.3亿元已售资源未竣工结算。这一规模巨大的已售未结资源，也为万科未来的业绩体现奠定了良好基础。

  相比2012年，万科的结算净利率下降了1.07个百分点，为12.01%。谭华杰指出，利润率降低的背后，既有2011年下半年市场低谷时所销售的房屋进入结算期、以及装修房比例继续上升等短期因素，也有行业长期因素的影响。他表示，长远来看，随着房地产行业进入下半场，竞争日益激烈，地价占比越来越高，行业整体利润率下降预计还将持续一段时间。

  事实上，自2010年之后，万科的结算利润率已经呈现出下降趋势，但通过提升经营效率，万科的净资产收益率反而逐年上升，并在2012年达到1993年以来的最高位。2013年，尽管利润率进一步降低，万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史高位持平。

  分红派息力度大幅提高

  万科年报中表示，未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

  “小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

  通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。

  万科2013年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。根据与年报同日披露的分红派息预案，2013年度万科拟以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币4.1元(含税)现金股息。

  这意味着，2013年万科现金股利占全年合并报表净利润的比例将由2012年度的15.79%大幅提升至29.87%，增幅近一倍。 相比2012年每10股派送人民币1.8元，2013年万科每股红利将增长127.78%。以2013年末万科的总股份数计算，万科2013年度拟分派的现金股利将达到45.16亿元。

  万科年报表示，未来公司将在今年29.87%的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。

  根据相关程序，上述分红派息预案将在提交股东大会审议通过后实施。

  坚持理性投资，财务安全稳健

  2013年万科开、竣工面积均有较大增长，其中开工面积2131万平方米，同比增48.7%；竣工面积1303万平方米，同比增33.1%。为满足业务发展需要，万科也相应补充了项目资源。

  谭华杰表示，过去一年，全国土地市场冷热不均。为数众多的内地三四线城市土地成交平淡，而部分热点城市土地竞拍则日趋激烈，土地成交溢价率不断创出新高。在这样的背景下，万科在投资上也更加谨慎，公司根据“人口、基建、就业”的PIE模型对市场风险进行严格评估，理性选择投资区域；对于竞争过于激烈的地块，公司始终贯彻“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免把投资决策建立在过于乐观的预期上。

  报告显示，2013年万科新增项目权益规划建筑面积约2148万平方米。万科表示，其中没有一块“地王”。年末时万科权益内的待开工项目资源合计建筑面积4495万平米，依然保持在满足未来两到三年开发需要的水平上。

  由于始终坚持积极销售、谨慎投资，截至2013年底，万科的财务、资金状况均表现良好。截至2013年底，万科净负债率为30.7%，在行业中处于低位，较2013年中期时的41.5%下降约10.8个百分点。负债结构也得到进一步优化，有息负债中，短期负债合计占比42.5%，较2012年的49.7%下降7.2个百分点。持有货币资金443.6亿元，较2013年中期时增加67.6亿元。

  盖有人用的房子

  在业务规模稳步增长的同时，万科的产品服务内容也不断丰富。

  继第五食堂、万物仓、幸福驿站等一系列服务创新后，2013年，万科开始在社区服务平台方面进行更加深入的探索。为方便互联网时代的业主生活需求，加强智慧社区建设，万科物业开始探讨为住户提供基于移动互联网的服务平台。同时，万科物业基于客户需求推出的衍生服务也取得良好成效。

  除了社区配套，万科在商业领域的探索也初显成效。2013年底，北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等物业相继开业，均获得较好反响。

  郁亮表示，和城市共同发展是万科始终坚持的重要战略。万科将围绕城市配套服务商的定位，在巩固传统业务的基础上，不断完善社区服务平台，密切关注新的细分市场机会，为企业的成长持续注入动力。

  稳步推进国际化战略

  2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，也是万科的国际化元年。

  自2013年1月和新世界合作开发香港荃湾项目以来，万科接连落子海外。2013年2月，万科携手铁狮门，开发美国旧金山Lumina项目；4月，万科联合吉宝置业，开发新加坡林曦阁项目。在刚刚过去的今年2月，万科在海外的第四个项目，列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工典礼。

  郁亮表示，参与海外业务最大的意义在于拓宽视野，使公司近距离了解到国外优秀同行的运营模式，为自身专业能力提升及业务模式创新提供了参照。谭华杰透露，万科拟推广的“小股操盘”轻资产运营模式，正是受到了美国合作伙伴铁狮门的启发。

  除了参与海外项目开发，良好的资本市场信用评级，也使得万科成为广受境外资金欢迎的合作对象。

  2013年3月，万科完成了首次境外美元债券发行，金额为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。7月，万科境外子公司再次设立规模为20亿美元的中期票据计划。中期票据计划最大的特点在于多币种、多期限、融资灵活快捷，这使得万科可以根据资金需求及市场情况，灵活决定实际的发行金额和时间。

  3月3日晚，万科公告称，B转H方案已获得证监会批复核准。B转H一旦完成，无疑将进一步提高万科在国际资本市场的知名度和影响力，为未来拓展境外资源开辟更为广阔的空间。

  互联网时代更应做好主业

  万科年报的《致股东》透露，过去一年万科花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科表示：“对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”

  2013年以来，万科总裁郁亮带队的中高层管理团队拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等公司，受到了外界关注，也引发了一些猜测。而本次年报中，万科正式对自己的学习心得和结论进行了表述。

  万科年报称：

  我们相信互联网将改变这个世界。

  我们也相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我们做到这一点，提供了效率更高的工具。

  我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减弱，在未来它会变得更加清晰和重要。

  我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以来，一直追求的方向。

  我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄彼。

  三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。

  当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。

  这就是我们的答案。