新浪乐居讯 2014年开年，北京市住建委发放的首批4个预售许可证中，其中有两个高端住宅项目泰禾北京院子和阅园成功解禁拿证，引发了业界对2014年北京楼市高端市场的无限遐想。

  高端市场供应加大的背景下，北京别墅市场又将呈现怎样的走势？回顾2013年，北京别墅市场成交了3030套，创“史上最严厉”宏观调控之后近三年来的成交新高，2013年的别墅市场热度会否在2014年延续？2月25日下午，“论道•2014北京别墅趋势”论坛召开，北京市房协秘书长陈志、亚豪机构市场总监郭毅、伟业投资顾问市场发展部总监张思翼、龙湖·好望山项目营销总监王芳、京华时报房地产事业部副主任邱旸等，共同论道2014年别墅市场走势。

  物以稀为贵的市场大势将延续

  刚刚过去的2013年，北京别墅市场-呈现整体向好的趋势，然而整体供应却依然处于低位，由于限墅令出台之后，市场供应不足，别墅市场主要来自于对存量市场消化，未来随着政策的推行，“物以稀为贵”的大势预计还将继续延续。

  早在2003年，国土部就首次发布停止别墅类用地的土地供应禁令，此后数次重申禁墅令，2012年，再次强调住宅项目容积率不得低于1，再次从事实上让纯别墅用地成为“绝版”。

  根据亚豪机构市场总监郭毅的介绍，2013年北京别墅市场实现产品成交3030套，创造了自“史上最严”宏观调控之后近三年来的成交新高，同时2013年北京别墅市场成交均价为28971元/平米，同比上涨了18.1%，刷新了历史纪录。而与此相对应的是，去年别墅市场的供应量全年仅有2000套左右，整体供应处于短缺的态势，导致需求的复苏，进而推动价格的上涨。

  “对于我们代理公司来说，北京别墅市场的大势我是十分看好的。从供应和需求两个市场来看，需求相对较旺，延续了2013年的整体上升趋势，我们判断别墅市场应该还有上升的空间。” 伟业投资顾问市场发展部总监张思翼在论坛上表示。

  张思翼提到，从土地市场供应情况来看，别墅在北京是一个稀缺资源，由于北京已经不批容积率为1以下的产品，所以当前在售的别墅类产品以存留市场为主。做存量市场，只能越来越贵，不管是从投资还是自住角度，别墅都是很好的选择，别墅市场不会受政策或者宏观市场太大的波动影响。

  纯豪宅社区正被吞噬，低总价别墅市场看涨

  事实上，不仅低密度住宅用地正在逐步减少，2014年讲究圈层消费的豪宅市场正被威胁，随着自住型商品房这一新房源类型的出台，自住房供地增加，纯商品房供地相应减少，这样导致商品房供应减少，北京纯商品住宅用地价格被迫推高，而对于这些将要用更高代价去消费高端豪宅的购房人，他们还将失去以往更为纯粹的豪宅社区配套。

  “2012年中赫拿的万柳地王，包括去年融创的农展馆地王，入市后的产品一定是十几万一平，他们该如何去给这些高端客户讲述自己的豪宅产品，这是今年面临的最大的难题。在一个贫民窟边上建一个豪宅会有人去吗？”北京市房协秘书长陈志在论坛上表示。

  近几年来，北京出让了多宗配建自住型商品房或者保障房地块，比如中赫2012年拿的万柳地王，将配建公租房项目，还有近期出让的朝阳区等多宗配建自住型商品房地块，由于开发商需要承担建造保障房和自住房的成本，因此纯商品住宅的用地成本被推高。而一个更不能忽视的问题是，高端豪宅和保障房共处一地如何保证社区的纯粹，对开发商而言提出了更大的挑战。

  对此，2013年北京别墅市场成交套数、面积双料冠军——龙湖•好望山项目营销总监王芳表示，“这样的地块已经不是一块两块了。去年我们(龙湖地产)还在考虑怎么做，但是现在已经既定的事实就是北京就会出现这样的产品。所以在这种情况下，类似于龙湖•好望山这样比较干净的地块，纯低密度的别墅地块还是会越来越稀缺的。”

  王芳透露，龙湖•好望山在2013年套数、面积双销冠这样良好的业绩与北京目前别墅稀缺的特点相符合，而在整体看好的前提下，别墅市场也分两类，一类即以龙湖•好望山为代表的别墅，低总价、全配套、社区醇熟，居住氛围纯粹，另一类则为更加高端的产品，比如润泽庄园、龙湖双珑原著等顶级别墅产品。两者相比，好望山项目由于购买门槛更低，因而成交情况更为理想。“在土地成本日益增高的情况下，好望山项目目前起价在600万元/套，与六环外大四居及5环左右的普通公寓产品总价相当，但是却可以享受成熟的区域配套、醇熟的居住环境以及龙湖的别墅品牌，对于整个市场来说，好望山存在很大的价值洼地。”王芳在论坛上表示。

  另外，王芳透露，龙湖•好望山的成交客户中，自住型客户越来越多，这也预示着在限购情况下，客户对置业将作出更加终极的选择，更加关注生活品质。

  对于诸如龙湖•好望山这样低总价别墅的热销，陈志表示，当前的市场情况下，北京改善型产品的总价区位也已经达到近600万，而以这样的价格能够享受到好望山这样的类别墅产品，对于购房人来说诱惑力巨大，陈志预测今年此类产品的市场还将更好。