纪睿坤

  谁也没想到，马年的商品房第一波降价，会发生在1.5线城市杭州。

  另据相关研究院发布的百城数据显示，温州、鄂尔多斯、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调。

  实际上，即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市，2014年的市场开局亦“不同往日”。

  北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示，在自住型商品房大量推出，楼市购买力在前两年大幅透支的情况下，北京2014年的楼市也不是很乐观，目前开发商的项目就是抢跑上半年，因为下半年市场走势，谁都说不好。

  国家统计局的数据亦显示，北京的二手房房价1月环比下调0.1%，这也是20个月来的首次下跌。

  兰德咨询总裁宋延庆把本轮市场调整的行为称为内生性的调整，“和08年的一波受外部影响，下调价格的情况不同，本轮部分城市、部分房企的调价行为，更多的是基于市场判断的一种主动行为。”

  在中国房地产协会副会长朱中一看来，这种由市场调节房价的情况是房地产市场回归健康、平稳的一个重要表现。随着房地产调控也将逐步从行政性调控向市场化调控的过渡，市场的内生调节效果将更为明显。

  一位接近住建部的人士向记者介绍，和2013年强调落实房价目标不同，截止到目前，住建部并未明确下发要求各地制定新的房价目标并落实，所谓的2013年的房价目标亦不了了之。

  与此同时，住建部对2014年楼市调控的要求是，房价上涨压力大的城市，要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；商品房存量较多的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

  被放大的杭州降价

  虽然位于杭州城北的德信·北海公园以及对面的天鸿·香榭里的前后降价项目被舆论解读为“杭州楼市即将崩盘”的一个论据。但从市场表现来说，上述两个项目无疑是大赢家。

  2月28日，记者致电上述两项目售楼处了解到，截止到目前，德信·北海公园15800元/平方米的特惠价清盘和天鸿推出的1.38万元/平方米均售罄。

  不过，截止到目前两个赢家的主动性降价的行为，并未铺开至整个杭州市场。

  记者致电杭州市区的多个项目了解，不会跟进，短期内没有降价的打算，融创、恒大、绿城亦在接受本报记者采访时表态短期内并无降价打算。

  “可以这么说，杭州项目降价的情况，被过度解读了，”作为当事一方，德信集团常务副总裁费中敏不断强调，德信的策略就是“不卖高价房，追求高周转”，这纯属一家企业在战略布局升级过程的个别案例，并不意味着我们对杭州房地产市场的未来没有信心。

  据其介绍，就在德信北海公园价格调整当天，德信还在杭州钱江新城再拿下一块土地，在几天后又在杭州白马湖的宅地出让中竞价到了最后一轮。

  在其看来，春节前的一段时间包括杭州在内的全国各大城市房地产市场销售行情已经有些疲软，王石等行业意见领袖公开说过“2014年形势不妙”，近期又有一些银行暂停房地产开发贷款的传闻，这些因素聚集在一起，使得德信·北海公园的价格调整成为了一个导火索。

  在杭州有项目的旭辉董事长林中亦认为，杭州降价情况被放大，“从目前了解的情况来看，杭州的(降价)情况属于个别楼盘，个别小开发商降价。”

  林中亦与杭州大的开发商都通过电话进行沟通，了解到大家对市场判断亦比较乐观，在三四月份不会进行降价。

  也因此，林中表示，上述两项目降价的行为，短期内不会对市场造成较大的冲击，同时也不会大范围蔓延。

  杭州住房保障和房管局的一位内部人员亦告诉本报记者，杭州住房保障和房管局密切关注杭州楼市变化，目前来看，并无明显崩盘苗头。

  “就在6个月前，杭州还因为房价涨幅较快，被住建部约谈，并随后升级了杭州的房地产调控措施，”上述人士亦调侃，“没想到半年刚过，杭州竟然成为了全国降价样本。

  2013年11月，杭州市住房保障和房产管理局等七部门联合发文出台“杭6条”，其中包括加大20%的土地供应、提高二套房首付等。

  不过，年底出台的“控房价”措施，并未阻挡2013年房价的整体涨势，根据浙江省社科院区域经济研究所给出的数据，2013年，全省房价均价上涨7%~8%，其中杭州的房价均价上涨约10%。

  库存高企

  虽然杭州楼市风险被放大，但市场人士对于杭州的楼市的判断依然谨慎。

  林中称，短期内，旭辉不准备在杭州拿地，其中的一个重要原因，就是考虑到杭州的库存情况。

  “为什么降价首先发生在杭州拱墅区的城北板块？主要是因为拱墅区城北板块供应量过大，那边有十几个楼盘。”林中表示。

  根据林中的判断，库存去化周期直接决定该楼市的风险，库存去化周期在6-9个月，房价就有很大的上涨机会；9-10个月以上比较均衡，房价可以温和上涨；但如果超过15个月，房价就会有压力。

  2013年，杭州的土地供应较大，在全国排第三位。林中说，从杭州一月份的数据来看，这个城市的库存去化周期是16.7个月。武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。相比之下，林中表示，目前上海库存去化周期仅为8.7个月，北京大概只有7个月，所以房价上涨的幅度就比较大。

  实际上，即使因供需矛盾突出最被市场看好的北京，2014年的市场亦不复往日。

  以北京为例，房产数据研究中心数据显示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积分别较去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也仅高于2012年1月的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签、近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位。

  二手房市场同样出现下滑趋势，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量环比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均价为29502元/平方米，环比下降1.87%。

  孟庆福称，进入2014年，北京的确存在一个市场扭转的问题，现在开发商都想抢上半年的市场，因为谁也没办法预判下半年市场如何。

  当然，孟亦强调，这并不意味着北京的房价会下调，只能说，市场的热度在下降，开发商去化的速度将下降。

  房价的内生性调节

  谈及楼市在马年趋紧，宋延庆认为，和地产关系密切的金融因素，是不可忽视的一大重要原因。

  虽然多家银行公开辟谣并未暂停房地产信贷，不过，据宋延庆了解，“银行对于地产的房贷额度的确在收紧，以往来看，每年的第一、二、三、四季度，开发贷以及房按揭贷款的额度几乎保持40%、30%、20%、10%这样的(4、3、2、1)的结构，但估计今年1季度，都无法确保25%。”

  宋延庆表示，开发商对于现金流非常敏感，在现金流紧张的情况下，自然会调整对市场判断，并在定价上做些调整。

  实际上，早在银行释放大幅收紧房地产授信前，温州、鄂尔多斯、常州等地房价已经开始下调，其中温州已经连跌3年。

  这一趋势，也在金融政策不明朗的情况下，进一步升级。

  相关研究院发布的百城房价亦显示，马年首月，百城房价中，有37个城市的房价出现环比下调，这也是2013年以来，房价环比下调城市数量的高位，其中温州房价环比下调幅度更是超过10%。

  “各个城市的市场环境、情况非常复杂，不能一刀切。”宋延庆认为，比如温州持续下滑和前两年温州的金融危机事件密不可分。但是，宋延庆表示，能够总结的一个共性，就是供需关系，查看这些降价城市的楼市数据可以看出，降价的城市几乎都存在供应过大的问题。

  “供需关系是基本面。”按照宋延庆的理解，本轮楼市趋冷更多是开发商主动性的调整行为。

  “2008年的房价下调，更多的是大开发商，在金融危机以及严格的房地产调控政策执行的外表环境压力下，下调房价。”宋延庆表示，而这一波，是部分城市，或者是部分城市的板块供应较大，开发商根据自身的资金情况主动性的调整行为。

  “市场具有自我调节的特点。”北京中原地产市场研究部总监张大伟也表示，自2012年6月以来，房价连涨了20多个月，按照正常的市场规律，也将步入一个盘整期。对于这种根据市场特点，主动性调节房价的行为，宋延庆认为，可以看成是市场一种内生性的调整

  北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥也表示认可，他解释称，“所谓的市场的调节机制，简单理解，就是价格上去了，销售量就下来了，对于开发商来说，去化成本提高了，资金链紧张了。鉴于此，肯定会有部分企业开始调整定价策略。

  2013年之所以大幅上涨，金永祥称，主要是因为太多因素的叠加影响预期，比如地价，比如20%个税，城镇化预期等等等等，导致市场存在一轮恐慌。

  回归市场化的楼市调控

  在朱中一看来，这种由市场自发调节的价格行为，是房地产市场回归健康、平稳的表现，也将随着调控手段逐渐回归市场化而延续。

  广西住建厅的一位领导表示，相比2013年，并未听说住建部有各地落实制定房价目标的要求。

  而在楼市调控的指导上，住建部强调分类和供需关系，其中，房价上涨压力大的城市，要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；商品房存量较多的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

  朱中一表示，对于供需关系紧张的热点城市来说，目前行政性的调控措施尚未有退出的条件，但解决其房价上涨压力的一个关键在于做供应量加法；与此同时，在供大于需的城市上，做减法，以防止楼市崩盘，给宏观经济带来的损害。

  “过去十年，出台了多个房地产调控政策，事无巨细，面面俱到，把能想到能用上的手段都列在了政策里，” 住建部政策咨询专家谢逸枫称，目前来看，房地产调控已经从过去解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。

  谢逸枫亦认为，2014年是行政性调控向市场化调控转向的一个关键时期。

  另据上述接近住建部的人士表示，住建部亦在梳理并加紧推进楼市长效机制的进程。

  “有很多市场观点错误把楼市长效机制等同于房产税等”，上述人士表示，其实不然，目前正在实施的按揭制度、预售制度、公积金制度，就属于形成多年的长效机制的代表。

  但当前所说的长效机制，上述人士进一步解释，就是要对过去楼市长效机制的空白处进行添加，比如住房保障制度，住房信息系统联网等。另外，房地产市场环境形态变化，进行完善，比如住房公积金制度等。

  以长效机制缺口的住房保障制度为例，住建部总经济师冯俊表示，早在去年5月，住建部就把《城镇住房保障条例》的送审稿上报国务院法制办。目前国务院法制办已将该条例草案征求各部门和各地方的社会机构意见，住建部正根据反馈进行修改以争取尽快上报国务院进而公开征求社会意见，早日出台。