亦庄新城

  位于南五环外的亦庄区域，在《亦庄新城规划(2005年-2020年)》中披露，亦庄镇、马驹桥镇和台湖镇次渠地区为全部纳入新城型，瀛海镇、永乐店镇和于家务回族自治乡为部分纳入新城型，长子营镇和青云店镇为新城周边型，采育镇为相对独立型的重点镇。区域内现有楼盘项目为中信府、枫丹壹号、金第万科金域东郡、北京城建海梓府、亦庄金茂悦等。

  随着2月20日方兴以60亿元在亦庄再夺下两地块，2013年大热的南五环亦庄河西板块急速升温。在没有竞争对手的情况下，方兴虽以底价取地，但其纯商品住宅的楼面价并不低，约23000元/平方米；相比一年前方兴拿下亦庄金茂悦地块，地价涨了6000元/平方米。而亦庄河西板块在地价维持高位的背景下，新一批即将入市主打改善型的中高端项目也纷纷提升预期。

  土地再热，楼盘预期拉升

  2月27日，记者来到位于南五环外的亦庄，凉水河以西便是近年来北京楼市大热的“亦庄河西”板块。记者看到，和项目密集的南六环外天宫院区域不同，亦庄新城主打的不是地铁，而是生态资源。河西板块的生态卖点是北京最大湿地公园南海子公园，从2010年开始，政府力推区域土地，先后汇集了中信、方兴、融创、万科等知名房企进驻。

  目前以凉水河以西为线，分布着紧邻南海子公园的中信府、枫丹壹号；距其五公里左右，聚集在泰河三街的是金域东郡、亦庄金茂悦、北京城建海梓府3个项目。这些项目都提供精装修，售价在36000-40000元/平方米，可谓户型大、总价高的“高大上”板块。

  地价上涨，在售项目的预期也上调。记者了解到，紧邻上述两块新出让土地、由方兴开发的亦庄金茂悦预计3月开盘，报价从一期的36000元/平方米提高到约40000元/平方米；枫丹壹号更提出“装修大幅提升”，业内预计其价格将会和金茂悦持平。

  “河西区后面至少还有9块住宅用地未来要出让。”区域内一位开发商透露，区域土地供应充足，房企间也不希望互相抬价；而亚豪机构副总经理高姗表示，随着亦庄区域土地价格的不断上升，必然会拉升新盘价格预期。届时，楼盘将迎来品质的大比拼。

  竞争加剧，项目或现分化

  亦庄城市规划和环境设计研究中心专家张丹此前在出席亦庄发展论坛时表示，包括亦庄金茂悦等住宅项目在内，亦庄新城规划了近3.8平方公里居住区，其定位是亦庄产业聚集区的配套，未来亦庄还会继续建设南海子公园的二三期，发展周边的综合配套服务，形成美丽的南海子商务区。

  记者了解到，开发商之所以看好亦庄，除了地理位置外，亦庄有一定的产业基础，新城规划做得也较完善，目前商业、公园、体育、住宅等地块都有较详细的规划，板块未来的发展较乐观。

  但也有业内人士表示，区域内项目面临较大的竞争压力。据悉，从2013年下半年开始，土地出让包括商品房搭配着限价房，由于每个开发商在操作限价房时的管控成本不同，使得纯商品住宅的楼面价“各有各的算法”，这也是亦庄新城近期的土地出让没再出现“地王”，但实际成本仍维持在高位，给开发商后期的营销造成不小压力。

  此外，区域项目大多针对改善型购房者，顾客群和产品同质化，使得亦庄新城的楼盘将面临较大的竞争；相比北京很多区域楼盘选择错开开盘时间，2013年12月14日，金域东郡、亦庄金茂悦、海梓府三个项目在同一天开盘“抢客”，仅有金茂悦售罄，这也凸显出亦庄河西板块的竞争压力。