接连几天的重度雾霾，让北京城陷入一片混沌，也像极了同期的京城楼市，看不清出路。在土地拍卖连创新高和楼市交易的大幅跌落的交相映衬下，楼市前景是涨是跌同样也看不清楚。

  不过，按照以往的经验，每年的三月份都会是楼市的风向标，随着两会的定调，楼市调控政策也将拨云见雾，市场走向也会更加清晰。而根据亚豪机构的统计显示，三月份预计将有35个新老项目计划入市，远高于一二月份6个新盘的数量，与2013年3月新盘数量平齐，很可能又带来一个“阳春三月”。在价格上，许多公开了价格的新盘仍以涨价为主，尤其是不愁卖的刚需项目，在三月份的新盘中，六环内的项目售价已经全部高于2.5万元/平方米，即便是六环外，两万元的价格上限也屡遭突破。

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  35个新盘催生楼市三月阳春

  等了许久的开盘季终于来了。经过了一二月份寥寥几个新盘的铺垫，楼市正餐终于要在三月份被摆上台面。亚豪机构数据显示，三月份预计将有35个新盘项目入市，数量上远超过今年一二月份的6个新盘，并且计划开盘的项目中也有了不少纯新盘的身影，像 ( ) 、 ( )、 ( )等11个项目，都是至今还从未开过盘的纯新项目。而在另外24个老项目中也不乏 ( ) 、 ( ) 、 ( )这些因供不应求被购房人耳熟能详的老项目后期。

  不仅是新盘数量上达到小高峰，对于购房人来说，另一个好消息就是三月份新盘的分布不再是集中于某一热点区域，而是全面开花，几乎遍布了北京各个城区。像大兴和房山区，入市新盘数量最多，均为7个，通州区则紧随其后有6个新项目，除此之外朝阳、昌平、顺义、门头沟、平谷、密云也均有楼盘计划入市。

  另外，从新盘所售的户型产品上来看，三月入市项目当中不仅有像UP生活这样主打42-82平方米开间的小户型产品；也有像东亚·朗悦居那样提供的70平方米两居与80平方米三居紧凑类户型的刚需产品；更有像 ( )这样主打158平方米三居半舒适大户型的改善产品；甚至还有像 ( )这样主打455-815平方米奢侈独栋别墅的项目。

  “降价风”未刮到北京 京城新开项目仍涨价

  上周，一度与北、上、广、深并列为一线城市的杭州，率先开始了“价格战”，多个楼盘一夜之间降了3000-6000元/平方米。不过，这样的风潮似乎并未影响到北京的开发商。

  从三月已经公布售价的新盘中不难看出，价格上涨仍旧是京城楼市的整体趋势。北京青年报记者根据统计信息发现，35个新盘中共计有17个项目给出了预计报价，并且相比较前期价格，都有所上涨。像房山区的京投万科·新里程，此次报价为25000元/平方米，其上期价格则在20000元/平方米左右；此外位于热点区域台湖的项目， ( )三月份的报价在26000元/平方米左右，相比上期价格上涨幅度高达53%，而相比其在2012年万元左右的入市价格更是翻了一番。

  在亚豪机构高珊看来，三月份众多项目涨价开盘，都是由于“限涨禁令”的逐渐放宽导致，像不久前刚刚领证的大兴区保利首开· ( )项目，三栋精装住宅产品的取证价格在21000-23000元/平方米之间，而去年其周边项目取证价格多在16000-18000元/平方米之间，即便加上捆绑精装修等其他附加费用，实际售价也多在21000元/平方米以内。而该项目涨价后的顺利获批，使其取证价格大大高出去年同区域同类产品的取证价格，也预示着去年年底一度限制开发商的“涨价禁令”被放开。

  刚需盘集中入市 六环内刚需门槛已提高至2.5万元/平方米

  因为供应断顿而一度成交下滑的楼市，在三月份很可能迎来一波集中签约。在35个新盘中，主打100平方米以下刚需户型的项目就有26个，且大多分布在五环到六环之间，对于已经连续两个月没有刚需项目集中入市的北京来说，这些楼盘一旦顺利获批入市，必然会引起一波抢购。

  “我们项目已经积累了数百组客户，并且准备新开的一期还都是不限购、精装修的准现房，即买即住。因此公司对于销售很有信心。”位于大兴区的 ( )项目销售人员对记者表示，去年年底加推的房源售价在22000元/平方米左右，新推部分的价格可能会稍微上调，但依然每天都有新增的排号购房人。

  “目前优先买房的都是二期没买到的排号客户，不过您可以先排上号，说不定摇号时能有好运气。”在记者探访时，去年日光销售的金融街·融汇项目的销售人员表示，具体开盘日期还没有通知，但如果近期入市的话，排号购房人已经超过了实际卖房的数量。

  类似情况的还有通州台湖的公园里项目和房山区的 ( )等，虽然去年楼市的火爆，让不少购房人提前完成了置业，但这些主打中小户型的刚需盘，仍然是最抢手的，很多项目都积累了大量的购房人，取证入市了。

  北京联美地产总裁助理史明就认为，去年虽然消耗了许多购房需求，但数十万人申请千余套自住商品房也证明了市场中的刚需盘仍旧会抢手，他认为刚需项目的销售情况应该会和去年类似，依旧是一房难求。相对而言，市场的变化主要体现在中高端项目上，因为去年成交土地多为高价地，导致房地产市场正在经历一次结构调整，未来的北京市场将会是以中高端盘为主的市场，今年比较有压力的应该是中高端项目。

  刚需盘的不愁卖也造成了这些项目频频上调报价。统计数据显示，三月份的35个新盘中，共计有17个项目给出了报价，除了4个定价超过4万元的项目外，其余13个有报价的项目都是主打刚需的楼盘，且报价都在3万元以下。

  值得注意的是，与去年刚需盘普遍在两万元以下不同的是，今年三月的刚需盘，只有4个项目报价低于2.5万元/平方米，且都位于六环以外。而五环至六环沿线的项目报价全部超过2.5万元/平方米，像首开万科·公园里这样位于热点区域通州台湖的刚需项目，报价已经达到了3万元/平方米。

  业内人士认为，六环内如今已经很少能找到两万元出头的项目了，刚需门槛也不得不被提高。不久前作为六环外的限价房熙悦春天以22000元/平方米的水平取得预售证，也同时表明，北京的刚需盘市场上，五环外的项目正在像单价三万元靠拢，而六环外的项目则已经突破了每平方米两万元。

  单独二孩政策出台 大户型项目有望升温

  上周，北京市人大常委会审议通过《北京市人口与计划生育条例修正案》，表明北京“单独二孩”政策开始实施。对于嗅觉灵敏的开发商来说，放开二孩，可能会激发大户型换房需求。

  亚豪机构高珊就认为，单独二孩的放开，将对北京的房地产市场释放一定的人口红利，同时带来中大面积改善型户型的走热，并促进市场的进一步细分。而在三月新盘中，这种趋势也开始显现。像 ( )、亦庄·金茂悦、 ( )、 ( )、 ( )等多个主打三居到四居的项目在三月份这个以刚需为主的节点入市，既有一部分在去年因高价被限制入市的原因，也有一部分因素是为了迎合二孩政策所产生的改善居住的换房需求。

  亚豪机构分析，从表面来看，家庭第二个孩子的出生将使得三口之家变成四口之家，但如果考虑到老人、保姆照看孩子等客观因素，家庭的常住人口或将从4-5人提高到5-7人，这将从根本上改变家庭的住房与置业规划。而此前许多购房人的居住户型都是在90平方米至140平方米之间。为了满足新增家庭常住人口的居住需求，中大面积的三居甚至四居以上的改善型户型成交将会有所增多。据统计数据显示，2013年，在北京10万套商品住宅总成交中，三居户型成交3.2万套，占比31%，四居户型成交不足5000套，占比仅为4.5%。预计未来1-3年内，这两部分产品的市场占比将会逐步提高。

  随着需求的变化，预计未来房企在项目开发及产品布局上也将有所调整，三居、四居等多套型产品供量将明显增多，而面对竞争的增多，市场将加速细分，户型设计也将更显差异化。高珊认为，未来，满足刚改需求的产品设计将以紧凑型布局为主；而针对纯改善型需求，其三居、四居的户型设计将更偏重于舒适型，户型较为开阔，更注重居室的功能性划分；同时，定位于家族大宅的高端豪宅的市场需求也有望进一步升温。