京华时报记者桂瑰

刚刚过去的2013年，房屋租赁市场表现平稳，这一年也是四年来北京租金涨幅最小的一年，租金的季节性回落在2013年第四季度以来显得尤为明显。近日，记者在调查中发现，一些区域的房租出现下调，甚至部分传统租赁热点区域的租金也出现松动。业内指出，需求减少、房源增多，供需矛盾缓和是租金下滑的主要因素，今年房租整体涨幅有望进一步缩小。

□调查局部区域租金下滑明显

日前，记者在东直门附近的二手房门店看房时发现，在这个人流量巨大且出行非常方便的区域，房租较几个月前有所松动。东直门某门店的经纪人介绍称，目前的租金和2013年年中相比有所下跌，“去年六七月份这个地方的一居室至少4500元/月，现在基本上最高的也就4000元。你看那个楼上的一居室，条件不太好，3500元就租。当然也有条件特别好的贵的，但总体来说降了点。”

该门店的另外一位房屋经纪人告诉记者，有一套两居室因装修不好，租金比较低，57平方米，月租金为3500元/月，而这个房子去年同期租出去的时候是3800元。

记者又随机走访了东直门的另外一家知名中介。据介绍，房租出现季节性回落，不少房子的租金跟2013年五六月份持平，但和八九月份相比有所下滑。与往年不同的是，2014年下滑的程度要明显一些。

此外，三元桥、柳芳、西坝河等区域的经纪人称，去年一年的租金较平稳，没有大的变化。至于原因，他们认为跟二手房的房价有关，“如果房价快速上涨，那租金也会跟着往上跳，如果房价平稳，租金也基本上是这个态势。”

另据21世纪不动产北京安信瑞德门店人员反映，亦庄区林肯公园一居室36平方米，租金约3000元/月，而旺季的租金在3500元/月左右。通州区博客园95平方米两居室，业主3个月前报价为2700元/月，为了减少空置损失，目前降价为2200元/月，仍未能租出。类似情况在大兴区、昌平、顺义等近郊区县出现较多，普遍出现挂牌价下调现象。

偏远地区租赁周期拉长

记者调查中发现，租赁热点区域房租降幅较小，不过，位置偏远区域租金降幅每个月为200元-500元，并且成交周期较长。

王先生在角门西有一套两居室，两个月前就往外出租，但至今没有找到合适的租客。王先生告诉记者，之前中介公司想以3000元/月租下他的房子再转租，王先生不同意，觉得太低，“我的心理价位在3500元以上，3000元太低了。”随后，王先生将自己的房源挂在了很多网站上，但两个月过去了，他的房子鲜有人问津。

附近的一位经纪人表示，现在是明显的租房淡季，并且2013年第四季度以来房屋租赁市场就不好，打电话来询问的人本来就不多，而想让这些人成功租房难度加大。这意味着经纪人成交一套租赁住房的周期被拉长。

□数据

房租涨幅创四年来新低

上述现象在数据中也得以体现。根据伟业我爱我家市场研究院的统计，2013年北京房屋市场月租金均价为3738元/套，与2012年同期的月租金均价相比涨幅仅为7.6%，这是自2010年以来，北京住宅租金价格年度涨幅最小的一个年份。

记者在我爱我家提供的一份历史数据上看到，2010年北京房屋租金同比涨幅为16.4%，2011年为13.5%，2012年为9.4%，而2013年为7.6%，2013年房租同比涨幅创四年来新低。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，近两年北京房租上涨速度呈现明显放缓的迹象，年度涨幅已由2010年时的将近17%，回落至2013年的8%以下。

与此同时，2013年北京房屋热点租赁区域TOP10中，全年房租涨幅有限，甚至有的区域如劲松区域，2013年第四季度房租均价甚至还低于去年第一季度。

□影响小型中介面临洗牌

望京一家不知名小中介的经纪人小李（化名）最近叫苦不迭，公司之前签约了3000多套房源，2013年至今已经赔了几百万元。

作为小的中介公司，其收入来源主要是租赁业务的收入，买卖业务非常少。据小李介绍，在市场好的时候，公司先后从业主手中拿到了3000多套房源，按照当时的市场行情，公司以低价从业主手上拿到房源，再以较高价出租给房客，但因为租赁市场冷淡，公司并没有从这些房源上获利。

“当初从业主手上拿的3500元/月的房源如今在市场上能租到3000元/月就不错了，如果一直坚持3500元的价格，可能会空置一两个月，这些损失公司都得担着，还不如低价格低点早点租出去。”小李告诉记者。另外，小李还说，公司现在紧缩开支，对每个细节都抠得很紧，之前如果租客觉得房子有问题，公司还负责维修，为了节约开支，“现在只管15天以内的事情，超过15天就不管了。”

据一位业内人士透露，像小李所在公司这样的小中介在市场不好的时候面临着严峻的挑战，2014年或遭洗牌。

□分析需求减少房源增多

对2013年房租涨幅创四年来新低的原因，链家地产市场研究部张旭认为，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势，因此新增租赁需求的规模也会随之有所减少。

需求下降的同时，业内人士称，可供出租的房源增多——有郊区新建的，也有保障房的入市，缓解了租赁市场的供需矛盾。

胡景辉表示，租赁市场上可供出租的房源量持续增加是造成北京房租涨幅趋缓的重要原因。其中，远郊区县租赁市场的崛起是导致2013年可供出租的房源量明显增多、有效平抑房租上涨的主要因素。胡景晖预计，随着远郊区县轨道交通的进一步完善，远郊区县越来越多的新房入市并逐步进入租赁市场，未来除了昌平、通州、大兴这些开发建设起步较早的区域租赁交易量将进一步上升外，一些新兴的远郊区县，比如房山、顺义等区域的租赁交易

占比也将进一步提高，这对缓解城区租金上涨将起到重要作用。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙则告诉记者，2013年北京房屋租赁市场受买卖市场调控影响明显，业主心态发生变化，部分房源转售为租释放供应，同时部分回迁房、保障房配租等供应增多，平抑了区域租金增长，并且也增加了租赁成交的难度。他表示，由于全市租金上涨不均，郊区租金的回落拉低了全市房租整体上涨的幅度。

□预测房租涨幅有望进一步缩小

胡景晖预计，2014年CPI上涨、房价上涨等多重因素影响，虽然北京房租价格仍将延续上涨态势，但是受可供出租的各类租赁房源持续增加的影响，年度租金整体涨幅有望进一步缩小。

租赁房源得以持续增加，主要原因有三:一是租金收益可观，越来越多的业主愿意把房子拿出来出租，从而减少因房屋空置造成的损失;二是轨道交通持续向远郊区县延展，同时远郊区县的楼市和各项配套日趋成熟，将为租赁市场带来更多的优质房源供应;三是政府将进一步加大租赁市场的保障性住房建设，同时还将进一步探索尝试改建廉价的“出租式公寓”。2014年北京可供出租的租赁房源将持续增加，将给平抑房租带来利好。