治理群租应疏堵结合

　　让青年有房住比有住房更重要

　　群租客们一脚踏进了城市，另一只脚却悬在空中，不知道该落在哪里。他们散落在北京城的边边角角，挤在狭小的空间中度过最珍贵的青春。但拥挤的群租房不但禁锢着其中的居住者，也让邻里“头疼”。

　　北京住建委、规划委、公安局、卫生局等部门在去年夏天联合发布通知，明确出租房屋人均居住面积标准。《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(以下简称《通知》)规定，北京出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超两人(有法定赡养抚养义务关系的除外)。此外，《通知》还规定，出租住房应当以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按照床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。

　　廉思教授的调查结果为这一政策的落实情况提供了参考。数据显示，样本量近5000的受访者中，42.1%的人居住于集体宿舍及青年公寓之中，20.9%的人合租整套居民单元房(非群租，未打隔断)，17.4%的人单独租住整套居民单元房，15.0%的人居住于群租房、农村低矮平房以及地下室之中，4.6%的人居住于廉租房、公租房之中。在租房居住的青年人才中，保障性、政策性住房覆盖面仍然较低，群租房、低矮平房及地下室等非正规房源仍占相当比例。

　　5月1日上海龙吴路盛华景苑发生火灾，导致两名消防战士牺牲。据了解，事发房屋所在的该小区24号楼1301室，建筑面积88.65平方米，客厅用木板作简易分割。该户业主一个月前将房屋租给外来人员。经现场勘查发现，房内住有10人，违法使用液化气钢瓶，可燃物多、火灾荷载大。为此，上海市开始实行新修改的《上海市居住房屋租赁管理办法》，规定出租房每个房间居住人数不得超过两人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，人均居住面积不得低于5平方米。

　　与群租客们居住在同一小区的居民韩先生提起群租很是气愤。“之前楼下有一户群租，上星期刚被清理了。还没清理的时候，人多，太乱了！”韩先生摇了摇头。韩先生说，虽然未发现丢失东西的现象，可自己总觉得不安全。

　　之前这个小区管理严格，先是给小区居民发出入证，后来是门禁卡，“现在这门禁卡也不行了，有的时候外来的人就在门口等着，一开门‘哗’的一下进来一帮。”韩先生皱着眉头，“群租绝不应该有的，如果房主房子有富余，出租也应该走正式手续，不应该群租。”

　　徐大爷就住在群租房的楼下，“有时候电梯里面遇到不认识的租客，心里面有点犯嘀咕，谁知道他是个什么人，我就不敢让我外孙女一个人上下楼梯，真出事了，怎么办？”徐大爷说，前两天小区里面接连发生5起盗窃案，徐大爷的对门就被偷了。“群租肯定是不好的，但关键是怎么治理。”

　　在常住居民看来，群租的主要问题是“脏、乱、差”：当大量租客使用楼内设施时，诸如下水道堵塞的事情时有发生，有时产生的大量生活垃圾招来蟑螂，使群租总给人留下“脏”的印象；群租房进进出出，人数多，早出晚归易产生噪音，让人觉得“乱”；群租周围往往治安较差，同时存在消防等安全隐患，曾有住户抱怨，因为小区内群租太多，导致二手房房价比隔壁小区每平方米整整低了1万元。

　　年年治，年年难治。群租的乱象，租客和常住居民都深知。但如何让年轻人和他们的邻居住得安全舒适，是尚待解决的难题。在廉思看来，群租产生的根源就是市场上供需的不平衡，“北京市市区住房供应总量虽然足够，但是结构不合理，大户型住房居多，青年人可以承受的小户型房屋量少。”

　　根据廉思课题组的调查，年轻人理想的住房面积婚前为55.7平方米，婚后为75.4平方米，但是目前的租房市场上很多户型都是两室一厅，而且受房主主观意愿的影响比较强，所以年轻人可以接受的租金较低的小型住房供应不足，无法满足需求。“还有就是大学毕业生面临一个很尴尬的境地，他们的收入超过最低收入标准、居住年限不足无法申请保障性住房，但是另一方面市场房价偏高，他们又负担不起市场房，高不成低不就。”

　　对此，廉思教授提出：“要规范租房市场，限制非法房源的同时，合法房源的供应也要跟得上。我们的建议是鼓励社会力量利用市场的杠杆效应，提供一些住房。不改变房屋结构，通过降低租客居住感受的方法对有限房屋空间进行高效利用。而且不能光靠政府建设廉租房，三年五年甚至十年八年也建不成，那么对现有的房屋进行改造就是一种比较快速有效的方法。”廉思举例，链家地产在做的一个“自如友家”的项目，就是对房屋进行改造，提供的房屋虽然也会打隔断，但是要求只能打一个隔断，而且每间房都有通风，厨房卫生间不能进行改造，会加装网络，用电用水会进行核查。“这样的方法把原来的房源激活了，原来三室一厅只能住3个人，但是改造后可以住5个人，缓解了租房压力。”

　　“长期来说，解决群租问题可以考虑对大学毕业生当中的弱势群体发放租房补贴，稀缺人才落实住房保障体系，包括通过社区宣讲、微博微信发布、高校讲座等方式加大政策宣传力度，向年轻人宣传新的住房政策。”廉思说，提到租客的融入感，廉思建议，社区应该建设社区青年年会，使年轻人更好地融入到社区里面。让流动青年融入到社区生活中。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波也认为，群租房的房东手里掌握着大量房源，在打击取缔群租的同时，可以尝试引导愿意将房子出租给多人居住的房东，在确保合法安全的前提下对房屋进行适当改造，使之可以容纳尽可能多的人，从而减少群租现象。“如果能改善交通运输条件，缩短从北京周边租住地到市区上班地的乘车时间，北京市周边地区也可以吸引更多的年轻人租房，从而缓解市区的群租压力。”楼建波说。

　　解决群租是一个长期的过程，中央财经大学管理科学与工程学院城市与房地产管理系教授易成栋说：“建议疏堵结合。从防范安全隐患角度出发，政府有责任进行整治。从提高住房支付能力来说，政府尽可能提供更多的低价商品房、公共租赁住房，鼓励合格的城市住房、农村住房出租，并且要维护租户的合法权益。”

　　“让青年有房住比有住房更重要。”廉思最后说。(应采访对象要求，文中彭慧、李可、赵爽、张萌均为化名)(本报记者 杨杰 实习生郝如媛)

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