余寒

  这是一场地产商们的盛宴，3月19日，北京国贸大饭店，中国房地产研究会为房地产企业颁发奖项，表彰他们在过去一年中的优异表现。颁奖台上的耀眼灯光和昂扬音乐轰轰烈烈，但坐在台下等待领奖的房地产商们却并没有往日的激进和憧憬。

  2013年，房地产业依然保持迅猛姿态。当年，前十强房地产企业销售总金额达到10789.8亿，占中国房地产开发企业五百强销售总额的近三分之一。

  飘红的销售数据留给了2013，高价拿地的考验推到了2014。然而，开年的气氛似乎不太对，地产板块一路下挫，个别楼盘开始抛售，兴润置业资金链断裂等一系列利空消息让地产商们紧张起来。

  对于依靠资金高速周转的房地产行业来说，银根缩紧才是真正的噩耗。即便如此，房地产企业的大佬们也并不愿意轻信市面上关于崩盘的危言耸听，仔细分析每个城市的年度千人开工套数看起来更可靠。

  市场分化下的心态

  “2013年国内城市已出现非常严重的分化”，万科集团执行副总裁毛大庆认为，中国的宏观调控一般都集中于50个城市左右，其中政府宏观调控力度较松的30个城市，过去两年都存在城市快速扩张、政府超量卖地的现象，导致一些城市的储能远超过年去化速度，剩下的20个城市，是以北京为代表的人口聚集地，过去一年地价增速远高于城市房价可承载的增速。

  “2013年拿高价地的企业心里应该是比较紧张的，这些项目大概有三四十个，这些项目大概都在每平米四、五万及以上，也就是说在2014年到2015年会入市三四十个四、五万以上的项目，这些房子谁买？对于房企来说压力应该还是挺大的，我觉得这个问题值得关注，”毛大庆说，“市场会自己寻求平衡，我们判断今年下半年地价有可能逐渐回落，回落之后带来的问题是，这一批近一两年内拿的土地所产生的产品，到2014年和2015年会变得有一些尴尬。”

  和当年的“人傻钱多速来”不同，国内房产市场不断分化的环境让房地产开发这场游戏变得有些难度。“今年的情况不是太乐观”，中国建筑地产业务一位高层在企业年会上就说到，“今年房地产市场应该会分化，有一些压力，”尽管这家公司在过去一年的销售额达到1426亿元，但是位于三四线城市的部分项目令人有些担心，这些地区往往供过于求。“供应量太大了，但需求其实没有那么大，所以这些地方的竞争压力很大，只能把能做的做好，发现一些创新点，创造新概念，增加其他的服务，或者提供多元化的方式。”能想到的卖楼方式有很多，而这些费工夫的策略都是曾经不需考虑的。尽管要花费更多精力，但降价销售的方式绝不会轻易采用。“降价是不太可能的，这两年房地产企业赚的盆满钵满，大家宁愿撑下去也不会降价的，而且压力没有大到需要降价的时候，还是可以撑下去，”上述建筑人士说，“我相信谁也不会先走这条路。”

  2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。华远集团董事长任志强对此还是抱有信心，“房地产出现了略微下滑，但仍然保持合理的增速。我们认为房地产投资增速还会继续下滑，但下滑并不会很严重，”和2008年的情况绝不一样，房地产开发投资增速在2008年累计降幅接近13个百分点，房地产市场进入萧条期，“与2012年相似，有可能今年还维持在16%到18%的水平，”任志强说。

  依仗着房地产业对GDP增长以及财政收入增长的贡献，在仍未出现新的经济增长点时，地产商们依然安稳地搭乘这趟列车。做苏北镇级市场土地一级开发的张文韬正在关注与城镇化有关的所有政策，“三四线很多地方市场已经饱和，我们现在主要跟城镇化进程，这是能够带来机会的。”

  任志强认为根据目前数据看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化，他做了一份东中西部三地区全国商品房销售额比对报表，“今年前两个月的全国商品房销售面积同比下降0.1%，大家可能认为出现负数了是很危险的，但去年增长为77.6%，老保持这么高的增速可能吗？不可能。所以没什么可怕的，这个数字和前年相比，增长了近50%”。据国家统计局数据，2014年1-2月份全国商品房销售额同比下降3.7%，其中主要下降来自于东部地区，同比下降9.6%，而增长最快的为中部地区，同比增长14.3%。

  审慎寻出路

  在这个看似没有周期的行业，却不得不承认经济周期的存在。一旦经济形势不佳，土地储备将成为沉重负担。“尤其对我们中小企业来讲，土地储备在一定时期是一个麻烦。金融风暴的时候，土地储备就是毒药，这是一个很现实的事情”， 阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司总裁陈凯表示，“现在因为我们的曲线几乎是一条直线往上走，大家觉得面粉比面包贵，没有问题，今天买了，等一等，房价还会涨，但这是一个伪命题，行业一定会有一个周期出现。”

  偏紧的信贷政策，对于自有资金量较小的中小企业来说风险更大。不过李明更愿意相信只要做到细分市场、精细运营、金融创新，中小企业也能够逃过一劫活得更久，“和大而强相比，活的久更重要。”

  市场的悲观情绪主要来源于银行流动性紧缩，这是被提及最多的一个词，对于急需资金周转的房地产企业而言，在销售不佳的情况下，偏紧的信贷政策完全可能成为致命一击，融资的重要性更为凸显。

  为了对冲银根紧缩下开发贷等资金减少的风险，房地产开发企业不得不选择地产信托、地产私募基金、发行债券等成本更高的融资方式。

  想要拿到成本较低的银行信贷，必须有优质的项目，这是对房地产企业资金管控能力以及对项目精细运作的考验。“银行贷款份额的收紧，实际上他们在投什么项目、批什么项目上也会观察这些项目的走势，”毛大庆说。

  即便是中国房地产开发企业大佬万科集团，也开始对国内的房产市场表示担忧。“我们确实很难做什么太多动作，”毛大庆也表示很无奈，“只能是顺应形势。”

  为了规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，房地产开发企业纷纷通过多元化的方式谋求转型。保利地产(600048,股吧)将养老产业作为提供未来新利润增长点的重要环节。万科则定位城市配套服务商，商业地产比例扩增至20%。碧桂园则频繁进行海外投资。曾经主攻三四线城市的恒大集团开始转战一二线城市。

  和应对国内风险相比，越来越多的房地产企业选择走出去寻找机会。据仲量联行统计，2013年当年确定的海外房地产项目投资额达到476亿元，同比增长率34%。绿地集团董事长张玉良说：“今年按照我们的预计，会有超过200亿以上的海外投资，明年海外投资额可能会超过400亿。”

  对国内房地产市场缺乏信心也许是件好事，房地产企业开始严肃对待拿地—开发—卖楼这一系列环节，因为这有可能不再是一个一劳永逸的产业。三十岁的万科正在寻求自我革命，摸索成为一个城市配套服务商。陈凯则为企业规划了五个战略步骤，“高周转、低成本、大系统、自组织、在细分市场领先，对小企业特别重要。”