兴润置业多米诺 地产隐形债务一石激起千层浪

  本报记者 赵士勇 宁波报道

  3月的浙江奉化春寒料峭，当地是国内有名的水蜜桃之乡。每到夏天采摘季，都会有大批外地人来尝鲜。不过今年，有一批特殊的外地人已经提前赶来，这些人的身份就是记者。

  “这几天每天都要接待一批记者，没想到一家房地产企业出事会引起这么大轰动。”这几天，奉化市委宣传部都如临大敌，时刻准备应对新冒出来的“负面舆情”，一位官员向《华夏时报》记者直呼快吃不消了。

  近日，奉化本地龙头开发商兴润置业因资金链断裂而处于崩溃边缘，其老板沈财兴、沈明崇亦因涉嫌非法吸收公众存款罪被起诉。事实上，开发商资金链断裂从去年下半年开始就频频上演，但兴润置业却是近年曝光的规模最大的一起开发商崩盘案。

  祸起旧城改造

  3月20日，兴润置业开发的高档楼盘桃园府邸工地上并没有施工队的身影，售楼处里也是空无一人，只有一些被拆得七零八落的脚手架。

  据兴润置业公司一位内部人士透露，实际上桃源府邸早在2012年就已经开盘销售，到目前已经基本卖光了，估计只剩下几套。而他们开发的阳光茗都、阳光水岸销售情况也不错，只有香山美邸普通住宅销售状况不是太好。但是房子卖掉了，交付却成了大问题。

  资料显示，桃园府邸本来定于2013年底交付，但最新计划显示，交付日期已经延后到2014年底，而上述人士坦承，到今年底能否交付仍然说不准。

  即便如奉化市金融办公开的材料称，兴润置业存在2.4亿元“疑似假按揭”，然而无论如何，这些房子都已经卖出，开发商的建设资金本来不应该存在问题，但桃园府邸现在却处于烂尾状态，那么这些售房资金都到哪里去了呢？

  据当地银行一位知情人士猜测，兴润置业的资金链断裂很可能因为是陷入长汀村旧城改造项目中。该项目本来是2004年由当地的另外一家开发商洛兹置业代建，并承担拆迁补偿等工作。截至2007年，洛兹置业一共交付了两批次的安置房，但之后却中途退出，并由兴润置业接手。

  据长汀村委会方面称，兴润置业一共代建了18万平方米安置房，建设成本投入达五六亿元，目前大部分人已得到安置。但洛兹集团董事长罗奇华称，由于村民对拆迁补偿有异议，后期用于商业开发的130亩地块拆迁进展缓慢，之后他们不得不退出。

  据奉化市政府一位主管官员和长汀村委会人士的介绍，当时的交接完全是由洛兹置业和兴润置业洽谈，价格也都是双方自己谈的。

  不过上述说法却被罗奇华否认。“长汀项目跟我们没有关系，这是政府引导的，我们跟兴润是没有关系的。”罗奇华称。

  上述鄞州区金融办人士也证实：“洛兹退出后，政府给的钱还给政府，他退出后谁来开发，就与洛兹无关了。”

  从时间上看，兴润置业并没有其他大的投资项目，而其资金链问题恰恰就是从接手长汀村项目后出现的。

  实际上，与目前的土地整理大多由地方土地储备中心负责不同，当时很多地方的征地拆迁、整理都交给企业负责，引发了大量的征地拆迁矛盾，而兴润置业当时遇到的正是这种问题。

  在该项目移交给兴润置业后，后者却面临了与洛兹置业同样的问题，但却没能像洛兹置业那样顺利退出。不过究竟兴润置业在长汀村项目中投入了多少资金，目前还不得而知。

  高利贷泥潭

  事发前的兴润置业算是当地的龙头企业，其成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇，实际控制人是其父沈财兴。他们祖籍宁波象山，但一直在奉化做房地产生意。据了解，沈财兴名下还有多家企业，但兴润置业却是奉化当地最大的房地产企业，其开发过的阳光茗都、 香山美邸、桃源府邸均为高档楼盘。

  当地知情人士称，兴润置业2006年营业收入就高达25.01亿元，在宁波百强企业中位列第33位，跻身宁波本土房产建筑类企业前5位，而且公司不但自己拿地，还由自己的建筑公司承建，沈财兴对工程质量把关比较严格，所以公司的楼盘在当地口碑甚好。

  然而兴润置业辉煌的外表却掩盖了千疮百孔的资金链条。

  2013年11月23日，沈财兴被当地公安以涉嫌集资诈骗罪拘捕；今年1月24日，其子沈明崇以同样罪名被拘捕，兴润置业的资金黑洞此时才得以曝光。

  3月18日，奉化市金融办发布消息称，截至目前兴润置业的35亿元债务中，银行逾24亿元，涉及银行共16家，分布在奉化、宁波、杭州三地。

  据了解，压垮兴润置业的实际上是沉重的民间借贷，债务总额约5亿元，借款利息基本为年利率18%-36%，另外还有非法吸收的公众存款7亿元。截至案发，兴润置业的资产总额仅有30亿元，处于资不抵债状态中。

  实际上，民间借贷一直就是高利贷的代名词，这也是很多民营企业经营陷入困境的最烈“毒药”。在江浙地区，不少曾经辉煌过的民企，甚至是一些上市公司，都有因陷入民间借贷不可自拔的惨痛案例，而兴润置业的资金链断裂早在四年前就已现征兆。

  2008年前后，兴润置业以代建方式接盘奉化市区域内的长汀村旧城改造项目，但是由于拆迁工作进场缓慢，导致开发成本大幅超支，兴润置业在建成5栋安置房之后已无力继续开发下去。据知情人士称，2010年后，为了保证长汀村项目顺利推进，市政府曾多次召集金融机构开会，要求所有银行维持现有授信，降低利率，不得压贷迟贷，并且拿出财政资金给予转贷。

  不过对于上述表述，市政府一位主管官员表示，没有查询到相关会议纪要，而且称政府不会行政干预企业的市场行为。建行宁波分行相关负责人士也向记者表示，在案发前，他们并不知晓兴润置业的状况，政府也没找他们开过会。

  而事实上，兴润置业之所以敢于借高利贷，就是因为银行出于风险考虑，几年前就已经基本停止给兴润置业新增贷款，而兴润置业已经多次出现逾期付息的情况。

  楼市风声鹤唳

  兴润置业事件的曝出让奉化市政府倍感压力，当地一位官员见到记者亦是一脸愁容。

  在数十亿债务和大批银行、企业、个人债权人的压力下，奉化市政府不得不出面进行协调。据了解，该市已经成立了以常务副市长为首的应急处置小组，专事处理兴润置业债务问题。

  建行宁波分行方面有关人士向记者表示，市政府曾在3月13日召集各家债权银行开过协调会，但只是初步沟通，并没有形成处置方案。

  而上述奉化市官员也向记者一再强调：“涉及债权人太多，情况也很复杂，不可能给出时间表，希望外界不要给太大压力。”

  “在我们看来就是一个普通的企业债务问题，怎么会出现这么大的反应，连外媒都来采访，其实我们这里楼市还比较稳定，并没有出现太大的波动。”该官员向记者表示。

  尽管奉化市政府努力尝试淡化处理兴润置业事件，并一再强调这只是个案，但事实上，这是国内楼市风声鹤唳的缩影。在房价方面，奉化市也有出现拐点的迹象。吉屋网奉化频道监控数据显示，奉化住宅均价在2013年5月和6月跃过1万元/平方米大关，但此后近一年里逐渐走低，到今年1月份仅有不到7000元/平方米。

  事实上，这一波楼市调整风声从去年温州楼市重挫传荡开来，随后杭州、常州、南京等地纷纷出现楼盘降价促销的信息，但市场多数观点认为这些只是个案。如世联行(16.68, 0.00, 0.00%)在其报告中就称：“大部分楼盘都还处在观望的状态甚至根本不会考虑降价。并没有像网上写得那么夸张，这是属于主动性及对市场预见性的降价，不属于恐慌性降价。”

  客观来讲，上述楼盘暂时还不存在资金链断裂的问题，但兴润置业事件却暴露了开发商资金链的脆弱。

  “兴润置业事件真正的风险在于，可能引发三四线城市房地产信托风险的大规模爆发。”重汽房地产公司一位人士表示。

  实际上，除了兴润置业外，近期国内曝出的开发商资金链断裂的案例层出不穷。3月20日，世联行发布了题为《调整压力显现》的研究报告，其基调也从此前的乐观转为谨慎。报告称，2013年下半年开始，随着资金面的收紧、利率中枢的抬升，房价环比涨幅趋于放缓。

  进入2014年，市场的需求开始萎缩。市场的表现并不尽如人意，成交环比和同比皆负增长，全国住宅均价同比下降3.8%，新开工面积同比大幅下降27.4%。

  同时，1-2月全国销售面积和销售金额皆负增长，销售均价为6774元/平方米，同比下降3.6%，其中商品住宅均价为6382元/平方米，同比下降3.8%。而1998年以来全国房价同比下降只发生在四个年份，2002年、2008年、2012年和2014年，彰显当前市场的疲软态势。

  “三四线城市整体供过于求，库存高企，去化压力较大，特别是东北区域和华东区域的部分三四线城市。”世联行在其报告中指出，繁荣时期房价的大幅上涨，使得需求开始萎缩，市场表现出有价无量的情况。随着量价的持续背离，房价开始下跌，市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长，不过不久也开始萎缩。而报告将当前的市场形容为“已经处于繁荣小周期的末端，风光过后，满地鸡毛”。